一套空置17年的別墅超770萬元成交。
位于鶴山市址山鎮(zhèn)的一套別墅起拍總價僅78萬元。
????上周，本報官微視頻號推送了一條題為《江門一空置17年的別墅，超770萬元成交！》的視頻，累計播放量達20萬人次，引發(fā)廣泛關(guān)注。????事實上，這并非本地法拍別墅第一次拍出高價。早在今年5月，一套位于蓬江區(qū)的獨棟別墅被拍賣，最終以683.9萬元成交，溢價率高達50%。記者從阿里資產(chǎn)（原阿里法拍）珠中江城市服務(wù)商——鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司獲悉，作為法拍房中的特殊選手，法拍別墅受到不少購房者的青睞，溢價成交屢見不鮮。今年1—5月，我市有多套法拍別墅溢價成交，最高成交價778.2151萬元。那么，為何購房者如此青睞法拍別墅？
????文/圖 江門日報記者 陸沿任
????備受關(guān)注 法拍別墅拍出高價
????法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，是指因債務(wù)人未履行法律義務(wù)而被法院強制拍賣的房產(chǎn)。因低于市場價起拍，法拍房被視為“撿漏”之地，不過因房源性質(zhì)復(fù)雜、拍后騰退執(zhí)行困難等原因，“折價”“流拍”等現(xiàn)象在法拍房市場屢見不鮮。近年來，我國法拍房市場整體規(guī)模攀升，雖然市場冷暖不均，但有一類房源走出了獨立行情，頻繁出現(xiàn)高溢價成交案例，那就是豪宅中的別墅類產(chǎn)品。不管是在樓市“高地”上海、深圳，還是在江門，均出現(xiàn)法拍別墅房源高溢價成交的案例。
????5月27日，上海市長寧區(qū)新華路的兩幢別墅，以2.7億元的價格成功拍出，溢價率8%，成交價創(chuàng)下單價超50萬元/平方米的地上建筑面積紀(jì)錄。此次拍賣的別墅占地面積912平方米，由兩幢建筑組成，地上建筑面積共計535平方米。
????深圳也頻繁出現(xiàn)別墅溢價法拍的案例。比如今年4月，位于羅湖區(qū)怡景花園的一棟別墅歷經(jīng)超400輪叫價，房源價格從854萬元到超3000萬元，溢價率突破260%。
????再來看看江門。
????今年5月，在江門市司法拍賣市場上，迎來了一宗搶手的房源拍賣。這是一棟位于蓬江區(qū)城市花園春暉園319號的獨棟別墅，建筑總面積為279.22平方米，帶有一個比較大的私家花園。
????2025年5月8日10時至2025年5月9日10時，蓬江區(qū)人民法院在該院淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上對上述別墅進行公開拍賣。該別墅起拍價為455.1萬元，拍賣關(guān)注度很高，吸引近2萬人次圍觀，其中434人設(shè)置了拍賣提醒，13人交納保證金報名參與競拍。整個競拍過程非常激烈，經(jīng)過了一個半小時延時競拍，101次加價才結(jié)束拍賣。最終，別墅以683.9萬元成交，溢價率50%，是今年到目前為止我市溢價率最高的法拍別墅，成交單價2.4493萬元/平方米。
????一個月之后，本地法拍房市場再次因為別墅而備受關(guān)注。
????6月15日，在江門市司法拍賣市場上，一棟位于蓬江區(qū)五邑碧桂園泊林十一街30號房產(chǎn)溢價198萬元成交。
????記者了解到，這是一棟獨棟大別墅，一共3層，建筑面積474.73平方米，同樣帶私家大花園。這棟別墅建成于2008年，但從照片來看現(xiàn)在還是毛坯房，這意味著這棟別墅從建成到現(xiàn)在，已經(jīng)空置了17年。截至2025年4月，別墅欠物業(yè)管理費約13000元。據(jù)悉，這棟別墅評估價約為829萬元，此次拍賣的起拍價只有580.2151萬元，也就是在評估價基礎(chǔ)上打七折進行拍賣。拍賣開始后，競拍人數(shù)不多，但競爭還是比較激烈，最終以778.2151萬元成交，創(chuàng)下今年以來本地法拍別墅的最高成交價格，成交價比起拍價高出了198萬元。
????今年1—5月，據(jù)不完全統(tǒng)計，江門有多套法拍別墅溢價成交，最高成交價778.2151萬元。對此，嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊分析，近期本地法拍房市場的別墅確實比較熱，一是拍賣起拍價較市場低，性價比高；二是近期推出的別墅大多數(shù)位于市區(qū)的成熟社區(qū)，配套完善。
????根據(jù)鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，目前掛在阿里法拍網(wǎng)站上的江門別墅約有10棟，起拍總價從78萬元到300多萬元不等，起拍單價最低的一套別墅不到4000元/平方米，最高的也是1萬元/平方米，普遍低于市場價格。
????鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司負責(zé)人陳松說，法拍別墅的起拍價通常低于市場價，這是因為法院在拍賣時希望快速變現(xiàn)，因此會設(shè)定一個相對較低的起拍價，這使得買家有機會以低于市場價的價格購買到優(yōu)質(zhì)別墅。實際上，江門的一些法拍別墅成交案例顯示，盡管部分熱門房源可能拍出高溢價，但仍有不少房源以評估價的折扣價成交，為買家提供了“撿漏”的機會。
????資源稀缺 獨棟別墅受歡迎
????事實上，江門的司法拍賣市場，許多房源以底價成交或流拍。數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，約七成法拍房流拍。與別墅相比，其他房源同樣具備起拍價低、性價比高的優(yōu)點，為何法拍別墅能夠更受歡迎？
????對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，相較于其他類型的豪宅產(chǎn)品，別墅類產(chǎn)品更具特殊性，也更容易引發(fā)市場爭搶。過往較長一段時間，因“限墅令”的嚴(yán)格執(zhí)行，別墅產(chǎn)品被市場稱為“賣一套少一套”。法拍房市場上的一些別墅房源，也因其產(chǎn)品、地段等多方面的特殊性受到關(guān)注。近兩年來，因自然資源部發(fā)文取消遠郊城區(qū)新供宅地容積率不低于1.0的限制，各地供地計劃中，郊區(qū)的低容積率地塊明顯增加，樓市正逐步告別高容積率時代，向低密度、更舒適的社區(qū)演變。不過，獨棟別墅依然稀缺。
????其所言非虛。以今年江門司法拍賣市場上成交總價最高以及溢價率最高的兩套別墅為例，均屬于獨棟別墅，且?guī)в休^大的后花園。而記者走訪市場了解到，市面上無論是在售的一手別墅還是二手別墅，獨棟別墅均比較少見。
????鄧桐燊告訴記者，由于過去政策對于低密度的別墅建設(shè)限制，市場那些年幾乎沒有新的別墅盤推出，二手轉(zhuǎn)讓的別墅也不多，因此別墅這兩年價格相對穩(wěn)定，交易也較穩(wěn)定。記者了解到，目前市場上二手別墅交易量比較高的樓盤主要以五邑碧桂園、環(huán)高爾夫球場的別墅樓盤以及江海區(qū)的天鵝灣、江海碧桂園為主。目前二手房市場上，單體別墅均價超2萬元/平方米，雙拼別墅單價在1.5萬元/平方米以上。
????“同時，別墅的地理位置也很重要，小區(qū)成熟、地段優(yōu)越的別墅，無論法拍還是二手都會受到青睞?？偟膩碚f，二手別墅成交量相對穩(wěn)定，供需均衡，價格穩(wěn)步上升，而優(yōu)質(zhì)的別墅項目則售價保持堅挺。法拍別墅最大的優(yōu)勢就是價格，雖然最終成交價看起來較貴，但還是比同樣條件的二手別墅要便宜?！编囃鋈缡钦f。
????陳松也提到，二手別墅市場雖然受供需關(guān)系、經(jīng)濟環(huán)境、政策調(diào)控等多種因素影響，但總體上，江門作為珠三角地區(qū)的重要城市，其經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿鸵司迎h(huán)境對高端住宅市場構(gòu)成了有力支撐。
????業(yè)內(nèi)提醒 警惕潛藏風(fēng)險
????那么，消費者在購買法拍別墅時，要注意什么問題？
????陳松告訴記者，購房者要確認好房產(chǎn)是否已經(jīng)查封或共有產(chǎn)權(quán)人是否已經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓的情況，以及有沒有違建等，避免因產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致無法過戶，可要求法院提供《執(zhí)行裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》等文件，確保拍賣方有合法處置權(quán)。同時，部分法拍別墅可能被原業(yè)主長期租賃或惡意占用（如“以租代售”），需核實租約真實性及期限，避免交房困難。
????另外，法拍房需一次性支付個人所得稅、契稅、增值稅、土地增值稅等，物業(yè)費、水電氣可能因原業(yè)主拖欠而由買家承擔(dān)。購房者可提前向稅務(wù)部門或拍賣平臺核實稅費明細，避免預(yù)算超支。此外，部分法拍別墅因長期無人居住可能存在設(shè)施老化、裝修破損等問題，這些也需要購房者評估潛在修繕費用。
????陳松還建議，購房者最好現(xiàn)場核驗房屋狀況，如親自查看房屋結(jié)構(gòu)、裝修、水電燃氣等設(shè)施，避免因信息不對稱買到“問題資產(chǎn)”。例如，某法拍別墅因未及時發(fā)現(xiàn)地基下沉，后期修復(fù)花費遠超預(yù)期。同時，檢查物業(yè)費、水電費等欠費情況，部分房源可能累計數(shù)年欠費，需買家墊付。
????從事法拍業(yè)務(wù)多年的吳秀云則告訴記者，購房者應(yīng)當(dāng)熟悉拍賣規(guī)則，如了解保證金金額、付款期限（通常需7—15天內(nèi)一次性付清）、悔拍后果（保證金不退）等。需要貸款客戶提前聯(lián)系銀行或者擔(dān)保公司，平臺一鍵貸款提前咨詢準(zhǔn)備資料，避免貸款通不過因資金周轉(zhuǎn)問題導(dǎo)致悔拍，造成經(jīng)濟損失。
????吳秀云提醒，個別輔拍機構(gòu)可能虛高評估價、隱瞞房源缺陷，甚至串通競買人抬高價格，建議選擇法院直拍平臺或委托專業(yè)律師進行專業(yè)盡職調(diào)查。拍賣成功后，要及時辦理過戶手續(xù)，憑《成交確認書》《執(zhí)行裁定書》到法院領(lǐng)取相關(guān)材料，盡快完成產(chǎn)權(quán)過戶，避免因原業(yè)主債務(wù)問題導(dǎo)致房產(chǎn)被二次查封。
????業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)下樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，大眾對住宅的需求也更加多樣化，過去市場偏向滿足剛需、改善需求，對于高端改善需求的關(guān)注度較低。隨著政策逐步調(diào)整，強調(diào)滿足“多樣化需求”，別墅類產(chǎn)品正重回高端市場競爭。法拍市場上的稀缺高端房源，也有望持續(xù)占據(jù)“C位”。
