消費者咨詢法拍房情況。

獨棟別墅自身擁有明顯優(yōu)勢，因此溢價率高。

????吸引近2萬人次圍觀，13名競拍者101次出價，一套位于蓬江區(qū)的獨棟別墅上周被拍賣，最終以683.9萬元成交，較起拍價溢價率達(dá)50%。這次法拍像一個縮影，折射出近段時間以來，我市法拍房市場的熱鬧，不少法拍房源溢價成交。記者從江門市中級人民法院了解到，2022年到2024年，全市法院司法拍賣房產(chǎn)達(dá)8724套，許多消費者通過司法拍賣的方式競得房產(chǎn)。

????那么，對于普通市民來說，普遍低于市場價的法拍房可以“撿漏”嗎？業(yè)內(nèi)人士提醒，法拍房存在風(fēng)險，市民不要盲目“撿漏”，競拍之前需要做好詳盡的調(diào)查。

????文/圖 江門日報記者 陸沿任

????溢價率高

????不少法拍房遭多人“爭搶”

????5月9日，在江門市司法拍賣市場上，迎來了一棟非常搶手的房源拍賣。這是一棟位于江門市蓬江區(qū)城市花園春暉園319號的獨棟別墅，建筑總面積為279.22平方米，帶有一個比較大的私家花園。

????2025年5月8日10時至2025年5月9日10時，蓬江區(qū)人民法院在該院淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上對上述別墅進(jìn)行公開拍賣活動。該別墅起拍價為455.1萬元，拍賣關(guān)注度非常高，吸引近2萬人次圍觀，其中434人設(shè)置了拍賣提醒，13個人繳納保證金報名參與競拍。整個競拍過程非常激烈，經(jīng)過了一個半小時延時競拍，101次加價才結(jié)束拍賣。最終，別墅以683.9萬元成交，溢價率50%，成交單價2.4493萬元/平方米。

????無獨有偶。今年4月，江門司法拍賣市場上同樣有一套房子高溢價成交。該房子位于蓬江區(qū)甘化新村，建筑面積73.23平方米，房產(chǎn)評估價約19.09萬元，起拍價13.37萬元，最終房子以總價50.47萬元成交，折合樓面價6892元/平方米，較評估價溢價164.3%，較起拍價溢價277%。拍賣頁面顯示，該套房子共有13人報名，吸引5875次圍觀，可見房源熱度之高。據(jù)了解，房子首次報價出現(xiàn)在4月15日，各路競買人共計出價171次，在歷經(jīng)137次延時后，最終在4月16日，以總價50.47萬成交，折合樓面價6892元/平方米。

????說起法拍房，相信不少讀者并不陌生。法拍房即法院拍賣房產(chǎn)，是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。2015年4月1日，江海區(qū)江?；▓@江琴居15號102進(jìn)行公開拍賣，本次競拍沒有人報名，以流拍告終。這是記者在阿里拍賣網(wǎng)查詢到我市最早掛出的法拍房，由河南省陜縣人民法院進(jìn)行公開拍賣。

????而由我市法院最早進(jìn)行公開拍賣且成交的法拍房，則是在2015年11月6日，由江門市中級人民法院拍賣的蓬江區(qū)杜阮鎮(zhèn)瑤村小苑51號，建筑面積為201平方米，共有3人報名競拍，出價1次，以86.5萬元的底價成交，折合單價為4285元/平方米。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊表示，我市法拍房市場變得引人注目，可以說是從2018年開始。一批先知先覺的投資者和資產(chǎn)收購人士率先進(jìn)入該市場，通過競拍的形式購得實惠、低價的法拍房。近年來受大環(huán)境的影響，江門的法拍房數(shù)量增加，市民參與法拍房可選量增加，同時市場上有輔拍機構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)推動以及銀行提供按揭房貸款服務(wù)，激活了法拍房市場。

????廣東房協(xié)媒體委員會委員周春鋒分析，近年來法拍房越來越受消費者關(guān)注，是“低價紅利+政策松綁+價值稀缺”等方面共同作用的結(jié)果。他告訴記者，近年來由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和房產(chǎn)市場調(diào)整等原因，導(dǎo)致法拍房源增多。同時，法拍房通常以評估價7折左右起拍，部分流拍房源折扣更大，價格也足夠吸睛；再加上門檻不斷降低，購房政策不斷寬松，非江門戶籍通過法拍購房無需社保，部分銀行如建設(shè)銀行江門市分行提供“法拍貸”業(yè)務(wù)，減輕購房者壓力等，由此吸引不少消費者的關(guān)注。

????阿里資產(chǎn)（原阿里法拍）珠中江城市服務(wù)商——鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司江門負(fù)責(zé)人陳松也提到，法拍房價格優(yōu)勢顯著，吸引消費者撿漏需求。法拍房的起拍價通常為市場評估價的70%至80%，這種低價優(yōu)勢尤其適合預(yù)算有限的購房者或?qū)で蟾咝詢r比的投資者。另外，司法拍賣流程的規(guī)范化也增強了消費者信心。最高人民法院明確要求法拍房必須詳細(xì)披露房屋瑕疵，并禁止在公告中使用“不負(fù)責(zé)騰退”等模糊表述，強化了法院的騰退責(zé)任。此外，法拍房交易由法院全程監(jiān)管，資金直接劃入法院賬戶，避免了二手房交易中可能出現(xiàn)的欺詐風(fēng)險。

????優(yōu)勢明顯

????起拍價激發(fā)競拍者“撿漏”心理

????記者從鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司了解到，今年1—4月，阿里拍賣網(wǎng)上約有20套江門法拍房存在溢價的情況，這些房源遭多人“爭搶”，出價次數(shù)多，溢價率較高，圍觀人數(shù)也節(jié)節(jié)攀升。

????那么，為何不少法拍房出現(xiàn)“爭搶”的情況？

????周春鋒說，從成交的法拍房來看，主要有以下三個特點：一是價格實惠，不少法拍房的起拍價是評估價的7成；二是擁有位于核心地段或其他優(yōu)勢，比如有的是學(xué)區(qū)房，有的在大商圈附近，配套成熟、租金回報率高；三是價值稀缺，比如今年5月拍賣的蓬江區(qū)城市花園獨棟別墅，除了地理位置好之外，還因為它是獨棟別墅，符合部分購房者的需求。

????陳松表示，核心區(qū)域的老房盡管樓齡較長，但由于周邊配套完善，這類房源的地段價值不因房齡衰減，反而因城市發(fā)展帶來的資源集聚效應(yīng)而持續(xù)增值。法拍房中不乏這樣的房子，所以吸引消費者目光，從而形成競價。同時，法院通常以評估價的80%作為起拍價，形成“價格錨點”效應(yīng)。低起拍價降低了參與門檻，激發(fā)競拍者“撿漏”心理，買家為避免錯失機會，最終支付高于心理預(yù)期的價格。

????但值得留意的是，記者了解得知，除部分法拍房受熱捧外，許多房源以底價成交或流拍。數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月，約7成法拍房流拍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管近年來法拍房的關(guān)注度有所提升，但總體而言，相較于國內(nèi)其他大城市，我市法拍房市場并不算特別火熱。

????業(yè)內(nèi)提醒

????警惕法拍房潛藏風(fēng)險

????那么，消費者在購買法拍房的時候，要注意什么問題？

????陳松告訴記者，要警惕“無證房產(chǎn)”，未辦證的法拍房如小產(chǎn)權(quán)房、歷史遺留違建可能無法過戶，需提前與法院確認(rèn)能否協(xié)助辦證。同時，要留意是否存在“惡意占用”，如原業(yè)主拒絕搬離、“以租代售”對抗執(zhí)行、長期租約等。另外，隱性成本也需要核查，看看有無欠費的情況，包括物業(yè)費、水電費、燃?xì)赓M等可能累計數(shù)年，需向小區(qū)物業(yè)、供水供電部門查詢欠費金額。消費者可以進(jìn)行現(xiàn)場勘查，親自前往房屋所在地進(jìn)行實地勘查，了解房屋的實際狀況，包括物理狀況、周邊環(huán)境、交通便利性等，注意檢查房屋是否存在瑕疵或非法占據(jù)等行為。

????“在拍賣前，也要明確購買法拍房所需支付的全部費用，買方需承擔(dān)契稅、印花稅，這與普通購房一致，但賣方稅費如增值稅、土地增值稅、個人所得稅可能會轉(zhuǎn)嫁買受人，這時候就需要仔細(xì)查看法院公告，部分法院會明確一切稅費由買方承擔(dān)。”陳松說。

????鄧桐燊則提到，消費者參與法拍房時要認(rèn)真閱讀拍賣公告，其中會詳細(xì)披露所拍房源的信息。同時，設(shè)法上門參觀法拍房的室內(nèi)狀況和周邊環(huán)境，調(diào)查了解所在區(qū)域的房屋價格?！皬奈覀冞^往經(jīng)驗來看，只要認(rèn)真調(diào)查，完全可以避免法拍房所產(chǎn)生的風(fēng)險。因此，如果消費者對法拍房相關(guān)知識有所欠缺而且工作比較忙碌，建議找專業(yè)輔拍機構(gòu)協(xié)助，省時省力。”鄧桐燊說。

????周春鋒提醒廣大消費者，要注意老舊房貸款難，不少銀行對房齡在20年以上的房產(chǎn)拒貸。此外，樓齡超30年的房屋維修基金可能已被耗盡，后續(xù)維護(hù)費用高，如蓬江區(qū)某舊樓法拍后買家需均攤20萬元電梯更換費?？偟膩碚f，法拍房縱然有“撿漏”的機會，但可能也潛藏風(fēng)險，入手前需慎重考慮，了解清楚風(fēng)險。