位于蓬江區(qū)豬乸環(huán)地段灝昌園小區(qū)東側(cè)、翡翠觀瀾小區(qū)西北側(cè)地塊已于4月9日成功出讓。
新會(huì)會(huì)城街道西甲村上大圍工業(yè)區(qū)地塊周邊配套完善。
????與此同時(shí)，工業(yè)用地和公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、交通等其他用地合計(jì)占總供應(yīng)量比例超六成，體現(xiàn)我市大力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決心。那么，今年市區(qū)計(jì)劃用地有何亮點(diǎn)？商住用地有何特點(diǎn)？哪些地塊比較熱門？
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任
????新會(huì)區(qū)計(jì)劃供應(yīng)工業(yè)用地面積最大，共2923畝
????根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2025年度市區(qū)建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量6080畝，低于2024年度。其中，商住用地857畝，商服用地175畝，工業(yè)用地4300畝，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、交通等其他用地748畝。
????從區(qū)域來看，新會(huì)區(qū)計(jì)劃供應(yīng)土地面積約3657畝，是三區(qū)中連續(xù)六年計(jì)劃供應(yīng)土地面積最大的，其中商住用地223畝，商服用地73畝，工業(yè)用地2923畝，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、交通等其他用地438畝。不難看出，新會(huì)區(qū)今年的土地供應(yīng)計(jì)劃中，工業(yè)用地占大頭，占據(jù)該區(qū)計(jì)劃供地總量的八成，占據(jù)市區(qū)工業(yè)用地的68%。
????據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，向東，有深中通道，從新會(huì)城區(qū)前往深圳只需約1個(gè)小時(shí)；向南，有黃茅?？绾Ｍǖ溃瑥慕T大廣海灣到橫琴和澳門、香港更加方便。上述一東一南兩條通道，讓新會(huì)區(qū)成為環(huán)珠江口“黃金內(nèi)灣”重要組成部分。毫無疑問，新會(huì)區(qū)正處在多重區(qū)域發(fā)展布局疊加、多項(xiàng)交通基礎(chǔ)設(shè)施交會(huì)、多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)集聚的重大機(jī)遇期。供應(yīng)用地面積是根據(jù)市場供需來制定的，新會(huì)區(qū)供應(yīng)土地面積尤其是工業(yè)用地面積位居市區(qū)第一，恰好說明該區(qū)需求量充足，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。
????同時(shí)，新會(huì)區(qū)的公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、交通等其他用地也是三區(qū)中最多的。裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳告訴記者，新會(huì)區(qū)積極發(fā)展工業(yè)，帶動(dòng)了對(duì)其他類型用地的需求，包括公服用地，以支持工業(yè)區(qū)的配套服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊則提到，增加新會(huì)區(qū)公服用地供應(yīng)，主要還是為了滿足樞紐新城的發(fā)展需求，前幾年樞紐新城的樓盤密集推出，但公服配套卻落后于市場需求。隨著住宅陸續(xù)交付，市民紛紛入住，對(duì)公服配套有著迫切的需求。
????蓬江區(qū)計(jì)劃供應(yīng)商住用地宗數(shù)最多，共8宗
????與新會(huì)區(qū)相比，蓬江區(qū)最受矚目的莫過于商住用地。蓬江區(qū)2025年計(jì)劃供應(yīng)商住用地442畝，在三區(qū)中最多，共計(jì)8宗。
????對(duì)此，江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊東卉認(rèn)為，蓬江區(qū)商品住房庫存量最低，截至2025年3月底，消化周期僅12.7個(gè)月，隨著中央提倡建設(shè)“好房子”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，以及新的4.0產(chǎn)品深受市場熱捧，新產(chǎn)品推出市場量價(jià)齊升，蓬江區(qū)區(qū)域發(fā)展與生活配套逐漸成熟，市場需求促使該區(qū)推出更多好地塊建設(shè)“好房子”。
????鄧桐燊則告訴記者，蓬江區(qū)一直是三區(qū)中商品房成交量最大的區(qū)域，客戶需求剛性存在，同時(shí)該區(qū)人口是三區(qū)中最多。今年蓬江區(qū)的供應(yīng)土地面積與2024年成交土地面積相近，說明政府部門還是根據(jù)市場實(shí)際推出用地，雖然比其他兩區(qū)稍多，但合理且符合市場需求。事實(shí)上，根據(jù)近幾年的三區(qū)供地計(jì)劃來看，蓬江區(qū)的商住用地供應(yīng)規(guī)模都是比較大的，綜合考慮蓬江區(qū)商品住宅的年度銷售規(guī)模和住宅庫存去化周期，蓬江區(qū)計(jì)劃商住用地占據(jù)市區(qū)計(jì)劃商住用地比例較多是比較合理的。
????江海區(qū)方面，商服用地計(jì)劃供應(yīng)達(dá)89畝，在三區(qū)中位居第一。鄧桐燊分析，目前江海區(qū)有府西、高新以及外海三大住宅群，現(xiàn)在府西和高新住宅群均已建設(shè)了大型的商服區(qū)域，就差外海區(qū)域，所以在外海開發(fā)商服地塊，既是配套需求，更是居民生活需求。
????多塊靚地因位置好、配套完善受關(guān)注
????那么，在市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)商住用地中，有哪些值得關(guān)注的靚地？
????記者了解到，今年以來，江門市區(qū)已掛牌2宗商住用地，均位于蓬江濱江新區(qū)，也在今年擬定的供地計(jì)劃清單里面。其中，位于蓬江區(qū)豬乸環(huán)地段灝昌園小區(qū)東側(cè)、翡翠觀瀾小區(qū)西北側(cè)地塊已于4月9日被江門市和興置業(yè)發(fā)展有限公司以底價(jià)32588萬元摘得，折合樓面價(jià)4800元/平方米，地塊面積為68畝。另外一宗則位于華安路與龍騰路交叉口東北側(cè)地段，地塊建設(shè)用地面積68688.09平方米（約合103畝），地塊起拍總價(jià)68002萬元，折合起拍樓面價(jià)4500元/平方米，將于5月7日9時(shí)起限時(shí)競價(jià)。
????對(duì)此，楊東卉表示，最看好的是位于華安路與龍騰路交叉口東北側(cè)地段，園山湖公園旁的地塊，該地塊景觀資源豐富，規(guī)模適中，樓面價(jià)在市場合理價(jià)之下，根據(jù)“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，該地塊適宜開發(fā)4.5代新產(chǎn)品，未來可期。
????李艷芳則告訴記者，她比較看好以下兩宗地塊：一是蓬江區(qū)育德街與天福路交叉口東北側(cè)地塊，其位于蓬江區(qū)中心位置，周邊有成熟的商業(yè)和教育配套，同時(shí)交通便利，地塊規(guī)模適中，適合開發(fā)高品質(zhì)住宅和商業(yè)設(shè)施；二是新會(huì)區(qū)樞紐新城今洲路南側(cè)、啟超大道東側(cè)地塊，該地塊位于新會(huì)區(qū)樞紐新城核心區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，周邊配套設(shè)施逐步完善，地塊規(guī)模較大，適合大型開發(fā)商進(jìn)行綜合性開發(fā)。
????值得留意的是，占地100畝的蓬江區(qū)育德街與天福路交叉口東北側(cè)地塊，即豐樂凈水廠與耙沖三鳥市場地塊（現(xiàn)為星蒲坊），目前地塊已被成功收儲(chǔ)。其位置優(yōu)越，緊鄰保利瑯悅和上城摩卡，距離江門大融城也很近，是蓬江區(qū)最繁華的地段之一。同時(shí)，地塊還毗鄰天沙河，擁有一線天沙河景觀，具備打造豪宅項(xiàng)目的條件和基因。
????此外，今年市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)的商住用地中，舊改商住用地成為供應(yīng)重點(diǎn)，多個(gè)知名舊改地塊榜上有名，具體包括水南岐安里、江翠路162號(hào)、會(huì)城城東東侯里一期以及會(huì)城西甲上大圍工業(yè)區(qū)地塊。其中，水南岐安里地塊占地15畝，已在今年2月正式備案，項(xiàng)目擬投資2億元，建設(shè)2棟30層住宅塔樓、一座4層公共配套樓等。江翠路162號(hào)地塊占地97畝，為金羚、三菱舊廠改造項(xiàng)目，地塊臨近府西片區(qū)和江海區(qū)政府，周邊成熟小區(qū)眾多，生活配套也十分豐富。
????而會(huì)城街道西甲村上大圍工業(yè)區(qū)地塊，占地面積60畝，地塊位于新會(huì)大道北側(cè)、同德一路南側(cè)、僑興南路東側(cè)、西甲村委會(huì)西側(cè)，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，附近有文華小學(xué)、東區(qū)學(xué)校、樞紐新城體育公園等，生活配套完善。
????有業(yè)內(nèi)人士分析，從此次供應(yīng)的舊改商住用地來看，大多數(shù)都是位于成熟的區(qū)域內(nèi)，一來可以盤活存量，二來可以迎合市場需求。
????今年商住用地出讓前景可期
????對(duì)于今年商住用地的出讓前景，業(yè)內(nèi)人士如何看待？
????楊東卉預(yù)計(jì)，今年土拍市場依然是國企為主力軍，多宗地塊位置、規(guī)模、規(guī)劃條件都非常適合建設(shè)“好房子”，相信近年來動(dòng)作頻頻的本土開發(fā)商有興趣摘得。
????李艷芳則認(rèn)為，隨著政府一系列穩(wěn)樓市政策的出臺(tái)，以及市場信心的逐漸恢復(fù)，商住用地拍地市場有望回暖。同時(shí)，商住用地的冷熱分化可能趨勢(shì)明顯，不同地塊由于區(qū)位、配套、規(guī)模等因素的差異，市場熱度將出現(xiàn)分化，部分熱門地塊可能受到更多的追捧。
????長期關(guān)注江門樓市的鄧先生表示，隨著房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策出臺(tái)，今年江門市房地產(chǎn)市場值得期待。同時(shí)，不難看到推出的地塊都以成熟區(qū)域?yàn)橹鳎N心地解決了開發(fā)商的擔(dān)憂。加上三區(qū)當(dāng)前供需已趨向均衡，相信今年的土拍市場會(huì)有所表現(xiàn)。
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????起拍總價(jià)約6.8億元
????蓬江濱江新區(qū)一宗商住用地掛牌
????江門日?qǐng)?bào)訊 （記者/陸沿任）近日，蓬江區(qū)一宗商住用地掛牌出讓。地塊位于濱江新區(qū)，起拍總價(jià)約6.8億元，擬于5月7日9時(shí)限時(shí)競價(jià)。
????據(jù)悉，江門市JCR2025-45（蓬江11）號(hào)地位于蓬江區(qū)華安路與龍騰路交叉口東北側(cè)地段，用途為住宅、商業(yè)用地，建設(shè)用地面積68688.09平方米。
????本次國有建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓設(shè)有掛牌底價(jià)，掛牌起始價(jià)為人民幣68002萬元。根據(jù)規(guī)劃條件，該地塊要求容積率為1.0—2.2，計(jì)算容積率建筑面積為68688平方米至151114平方米，其中商業(yè)設(shè)施計(jì)算容積率建筑面積≤30223平方米（即商業(yè)設(shè)施計(jì)算容積率建筑面積占計(jì)算容積率總建筑面積比例不超過20%）。
????按容積率計(jì)算規(guī)定，住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層中，本層陽臺(tái)、入戶花園投影面積總和不超過除陽臺(tái)、入戶花園外的標(biāo)準(zhǔn)層面積18%的部分，其投影面積不納入計(jì)算容積率建筑面積；超過18%的部分，其投影面積全部納入計(jì)算容積率建筑面積。住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積，不納入計(jì)算容積率建筑面積。
????根據(jù)其他要求，該地塊開發(fā)建設(shè)期間，建議選取蓬江區(qū)區(qū)屬施工企業(yè)承建，促進(jìn)蓬江區(qū)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。地塊開工后3個(gè)月內(nèi)在統(tǒng)計(jì)平臺(tái)入庫入統(tǒng)、住宅全裝修銷售比例不低于50%，促進(jìn)蓬江區(qū)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
????地塊位置得天獨(dú)厚，北面直望一線園山湖景觀，西側(cè)則是江門體育中心，湖景對(duì)面就是“灣區(qū)之眼”商業(yè)街，目前餐飲、健身、生鮮超市業(yè)態(tài)已經(jīng)入駐開業(yè)，生活氛圍越來越濃厚。
