不少房企將“三舊”改造地塊打造成優(yōu)質(zhì)樓盤。
開發(fā)商在“三舊”改造地塊上建起了深受市民歡迎的房子。
“好房子”能吸引更多購房者。
????連日來，蓬江區(qū)水南岐安里舊改迎來突破，引起了廣泛關(guān)注。這個(gè)于2012年獲批，經(jīng)過10多年曲折推進(jìn)的舊改項(xiàng)目，終于迎來突破性進(jìn)展。????同樣作為“三舊”改造項(xiàng)目，范羅崗·和悅軒今年1月營銷中心正式開放以來，受到許多市民的歡迎。
????近年來，江門城市更新步伐加快，推出了一批引人關(guān)注的“三舊”改造住宅用地，吸引了不少房企的目光，大家紛紛加入這一賽道。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年至2024年，江門市區(qū)成功出讓超18萬平方米的“三舊”改造住宅用地，累計(jì)成交金額超24億元。
????舊改之火，可以“燎原”。不少房企把舊改當(dāng)成未來發(fā)展的新引擎，助力江門城市更新提速。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任
????現(xiàn)象
????房企積極介入舊改
????2020年6月，粵海置地以總價(jià)168365萬元獲得甘化廠“三舊”商業(yè)住宅地，建設(shè)用地面積約17.5萬平方米。江門粵海城相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，甘化廠曾是亞洲最大糖廠，是江門工業(yè)發(fā)展史的重要印記?；浐Ｖ玫匾愿驶療ㄐ聻槠鯔C(jī)，以現(xiàn)代建筑的手筆將片區(qū)精神延續(xù)，做歷史文化的繼承人，為甘化廠煥新開啟一段全新征程。
????如今，坐擁粵海濱江藝術(shù)公園以及江門粵海城甘醍商業(yè)街的江門粵海城已成為本地的“網(wǎng)紅”樓盤，吸引眾多消費(fèi)者購買、打卡。
????這是江門“三舊”改造推動(dòng)城市煥發(fā)新顏、產(chǎn)業(yè)發(fā)展提速的縮影。2010年以來，我市大力推進(jìn)“三舊”改造工作，將其作為建設(shè)宜居城鄉(xiāng)、提升城市品質(zhì)、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要抓手，全力穩(wěn)妥推進(jìn)。其間，涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀項(xiàng)目，包括甘化廠改造項(xiàng)目、江門船廠改造項(xiàng)目、江門紙廠改造項(xiàng)目、里村舊村改造項(xiàng)目等。
????與此同時(shí)，越來越多大型房企積極介入江門舊改。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年至2024年，江門市區(qū)成功出讓超18萬平方米的“三舊”改造住宅用地，累計(jì)成交金額超24億元。以去年12月份為例，根據(jù)江門市公共資源交易中心發(fā)布的《江門市JCR2024-208（蓬江28）號(hào)土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌報(bào)價(jià)/競(jìng)價(jià)信息預(yù)通告》及《江門市JCR2024-209（蓬江29）號(hào)土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌報(bào)價(jià)/競(jìng)價(jià)信息預(yù)通告》，本地房企柏佳圖地產(chǎn)以總價(jià)約6億元拿下蓬江區(qū)水南板塊兩宗舊改地塊，為江門2024年的商住用地拍賣畫上圓滿的句號(hào)。
????截至目前，江門市區(qū)在售的“三舊”改造住宅項(xiàng)目包括江門粵海城、博學(xué)名苑、朗晴新天地、御隆錦繡·悅和軒、御凱名都、御寶江南、帕佳圖·光輝歲月、美的·樾山府、萬科金域國際、峻峰薈、范羅崗·和悅軒等，受到不少消費(fèi)者的青睞。美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭告訴記者，上述項(xiàng)目中，不乏銷量位居2024年一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)所處區(qū)域前列的項(xiàng)目，近期入市的范羅崗·和悅軒，地處蓬江區(qū)地王廣場(chǎng)這樣的老牌商圈，周邊配套豐富且完善，目前已開放樣板間，受到許多消費(fèi)者的青睞。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊表示，江門市區(qū)在售的“三舊”改造住宅項(xiàng)目大多位于市區(qū)的舊城區(qū)或市區(qū)中心地段，整體銷售量應(yīng)該會(huì)保持穩(wěn)定。
????分析
????地段優(yōu)越吸引房企
????為何“三舊”改造會(huì)受到房企的青睞？
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，房企介入舊改有兩大原因：一是核心城區(qū)的居住需求一直存在，而“三舊”改造用地多位于成熟區(qū)域，地段及配套均十分優(yōu)越，購房者普遍認(rèn)可度較高，因此三舊改造項(xiàng)目能夠滿足該類客戶對(duì)高品質(zhì)住宅的需求；二是參與城市更新項(xiàng)目有助于提升房企的社會(huì)形象和知名度，對(duì)房企的品牌價(jià)值提升較大，且部分大型舊改地塊，開發(fā)改造周期較長，房企可通過囤地享受土地增值收益。
????今年2月，市民吳先生貨比三家后，最終選擇了一個(gè)位于市區(qū)的“三舊”改造地塊建成的樓盤?！爸饕强粗羞@里的配套很成熟，平時(shí)出去吃個(gè)飯、買點(diǎn)東西、逛逛街都很方便，不用跑遠(yuǎn)路。”吳先生說。
????“近年來，各級(jí)政府都大力支持推動(dòng)‘三舊’改造、城市更新，因此吸引了不少房企參與城市更新?！苯T市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
????說到積極參與“三舊”改造的本地房企，不得不提博富控股。2019年6月，博富控股以總價(jià)43572萬元摘得蓬江08號(hào)“三舊”地，折合地價(jià)約6535元/平方米，為當(dāng)年蓬江區(qū)地價(jià)之最。同年12月，博富控股再以約2.4億元摘得毗鄰蓬江08號(hào)“三舊”地的另一“三舊”地，樓面價(jià)5792元/平方米。
????到了2021年12月，在當(dāng)時(shí)土拍市場(chǎng)遇冷的背景下，博富控股再次出手，以1.7億元、折合樓面地價(jià)約5440元/平方米競(jìng)得蓬江44號(hào)地塊，即蓬江區(qū)博學(xué)名苑東南側(cè)（白石東升岐祥里）地段“三舊”改造商住用地。當(dāng)時(shí)，在業(yè)內(nèi)人士看來，本地房企拍得靚地，不僅為土拍市場(chǎng)吹來暖風(fēng)，也為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了信心。
????通過精雕細(xì)琢，博富控股將上述“三舊”地打造成了如今的蓬江區(qū)首個(gè)“精英4.0社區(qū)”——博學(xué)名苑，兼?zhèn)洹昂玫囟?、精?guī)劃、優(yōu)拓展、富學(xué)問”四大特點(diǎn)，吸引了眾多城市精英看房買房。對(duì)此，博富名苑相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，盤活閑置地塊，一方面有助于在寸土寸金的黃金區(qū)域建設(shè)高品質(zhì)居住區(qū)，提升市民的生活質(zhì)量和幸福感，房企也可以提升銷量、形象，實(shí)現(xiàn)雙贏；另一方面，通過資源盤活和城市微改造，將有效優(yōu)化城市的空間結(jié)構(gòu)，對(duì)提升整個(gè)城市的形象、品牌價(jià)值及競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要。
????建議
????開發(fā)商應(yīng)注重建造“好房子”
????記者在調(diào)查中了解到，近年來我市推出的“三舊”改造住宅用地有所減少，部分房企對(duì)“三舊”改造住宅用地的熱情也有所減弱。
????對(duì)此，鄧桐燊分析，2022年以前“三舊”改造項(xiàng)目多，與房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境密切相關(guān)。但“三舊”改造的項(xiàng)目購地成本和改造成本較高，以前房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)，銷售利潤能覆蓋較高的開發(fā)成本。目前，開發(fā)商對(duì)“三舊”地的開發(fā)則變得更加謹(jǐn)慎。
????“三舊”改造對(duì)于江門城市更新、城市品質(zhì)提升有著重要的意義。接下來，應(yīng)該如何推進(jìn)“三舊”改造住宅用地的未來發(fā)展？
????張鎮(zhèn)蘭坦言，部分舊改地塊涉及復(fù)雜的拆遷補(bǔ)償問題，協(xié)調(diào)難度大，項(xiàng)目推進(jìn)易受阻。其次，大型地塊開發(fā)周期較長，資金回籠慢，部分地塊可能受到地塊周邊現(xiàn)狀的限制，對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局要求較高。因此，建議相關(guān)部門在規(guī)劃階段可以充分考慮房企和市場(chǎng)需求，提高土地利用效率。同時(shí)，可考慮進(jìn)一步優(yōu)化拆遷補(bǔ)償機(jī)制，簡化“三舊”改造項(xiàng)目的審批流程，降低房企改造成本。
????“房企方面，可考慮優(yōu)先布局成熟片區(qū)的舊改項(xiàng)目，在開發(fā)過程中注重產(chǎn)品品質(zhì)和配套建設(shè)，優(yōu)化設(shè)計(jì)、服務(wù)和環(huán)境，建造‘好房子’。”張鎮(zhèn)蘭說。
????鄧桐燊提到，由于“三舊”改造地塊不規(guī)則，只能因地制宜開發(fā)建設(shè)，因此建成后小區(qū)的空間、綠化以及配套會(huì)存在一定的缺陷。部分“三舊”項(xiàng)目是邊征改邊開發(fā)，周邊的環(huán)境或觀影短期受影響較大。
????鄧桐燊告訴記者，舊改以及城市更新是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的戰(zhàn)略方向。“三舊”地塊推出的力度會(huì)加大，因此開發(fā)商應(yīng)多關(guān)注政府的城市規(guī)劃發(fā)展，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研。除了住宅項(xiàng)目，也可以參與“三舊”廠房轉(zhuǎn)型的商業(yè)綜合體、創(chuàng)意園區(qū)以及項(xiàng)目建成后的運(yùn)營和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)多重收入。
????“‘三舊’改造、城市更新的涉及利益主體多元化。在發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上，政府要注重發(fā)揮引導(dǎo)、協(xié)調(diào)作用?！苯T市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊東卉認(rèn)為，政府應(yīng)做到規(guī)劃引領(lǐng)，確保城市發(fā)展的整體性效益；房企應(yīng)當(dāng)以《關(guān)于支持“好房子”規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)施意見》為引領(lǐng)，堅(jiān)持“好房子”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，從“住有所居”到“住有優(yōu)居”，推動(dòng)城市品質(zhì)持續(xù)提升。
