二手住房的選擇越來越多。

入手門檻的變低，讓二手住房信息吸引購房者的目光。

????上周，本報刊發(fā)了關(guān)于1月江門樓市數(shù)據(jù)分析的報道。其中，當(dāng)月二手住房成交套數(shù)高于一手住宅，吸引了許多讀者的關(guān)注。事實上，去年以來，二手住房成交量高于一手住宅的情況已經(jīng)屢見不鮮。即便從近年的數(shù)據(jù)來看，二手住房成交的數(shù)據(jù)同樣不錯。以去年為例，全市二手住房成交面積約276萬平方米，占全部住房成交比例的45.2％，比2023年同期增加6.1個百分點。

????從2022年的成交套數(shù)不到2萬套，只占全年一手住宅成交套數(shù)的40%，到如今月成交套數(shù)高于一手住宅，我市二手住市場是否迎來了春天？

????文/圖 江門日報記者 陸沿任

????現(xiàn)象

????二手住房成交套數(shù)高于一手

????2月20日，本報刊發(fā)了《1月全市一手住宅成交1703套，恩平成交套數(shù)環(huán)比大增30.4%》的報道，文中提到1月二手住房成交面積約23萬平方米，成交套數(shù)2034套，成交面積和套數(shù)均超過當(dāng)月一手住宅。其中，蓬江區(qū)和恩平市的成交面積和套數(shù)均實現(xiàn)同比增長。

????當(dāng)月二手住房成交套數(shù)高于一手住宅，這種情況并不多見。以江門樓市為例，去年出現(xiàn)過兩次——去年4月，全市二手住房成交2455套，高于一手住宅的2385套，當(dāng)月二手住房的成交面積也高于一手住宅；去年8月，全市二手住房成交2194套，高于一手住宅的2001套，當(dāng)月二手住房成交超28萬平方米，遠(yuǎn)高于當(dāng)月一手住宅22.58萬平方米的成交面積。

????同時，我市二手住宅全年的成交數(shù)據(jù)也可圈可點。2024年，全市二手住房成交面積約276萬平方米，占全部住房成交比例的45.2％，比去年同期增加6.1個百分點。2023年，全市共計成交了26881套二手住房，同比2022年全年18459套的成交套數(shù)，增長率高達(dá)45.6%，不僅創(chuàng)下了近四年來的成交套數(shù)新高，更是自近五年以來首次實現(xiàn)正增長。

????記者還發(fā)現(xiàn)，二手住房成交高于一手住宅的情況，并非江門所獨有。今年1月，多個城市公布了去年全年的樓市成交數(shù)據(jù)。以廣州為例，二手商品房交易登記面積1027.97萬平方米，同比增長10.3%；二手住宅成交量同比上升，二手住宅交易占比首次超過一手。而在杭州，2024年杭州十區(qū)新房、二手房總計成交15.7萬套，其中新房、二手房成交占比約為四六開。

????探因

????低價房源增多

????為何二手住房的成績單相比一手住宅更為亮眼？

????對此，公司開展二手住房業(yè)務(wù)的嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊分析，前幾年，由于一二手住房出現(xiàn)價格倒掛的情況，更多的購房者會選擇一手房。所謂價格倒掛，就是指相同地段內(nèi)二手房的每平方米成交單價高于新建中的一手房。這兩年來，雖然二手住房的成交量不斷提升，但相比此前還是存在差距，變得沒那么容易出手，因此業(yè)主主動降價出售引發(fā)二手房市場價格持續(xù)調(diào)整。目前，一二手住房的價差達(dá)到20%以上，吸引了購房群體?！澳壳皝砜矗勒笃綄右约按涡聵浅蔀楫?dāng)下二手市場香餑餑，而銀行政策對二手房年限的放松，也推動了購房熱潮。”鄧桐燊如是說。

????裕隆基地產(chǎn)二手事業(yè)部總經(jīng)理吳名鳩也深入剖析了去年存量房成交量同比大幅增長的原因。他認(rèn)為，主要有兩大因素：一是銀行對二手市場的扶持力度顯著增強，審批標(biāo)準(zhǔn)更為靈活，使得購房者更容易入場；二是二手住房價格出現(xiàn)適度下調(diào)，低價房源的增多無疑增強了市場的吸引力。

????此外，吳名鳩還提到房地產(chǎn)市場的變化。近年來，新房的供應(yīng)端進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，成交價格較高的4.0住宅頻頻推出，成為市場上的香餑餑，中低價位新房的選擇相比之前有所減少。在這樣的情況下，二手住房議價空間大，包括一些帶電梯的次新房價格也會比較實惠。與此同時，這幾年不少新房流入二手市場，使得二手房產(chǎn)品越來越豐富，能滿足不同客戶的需求，再加上許多二手房的地段和配套相對成熟，許多客戶會傾向二手房。

????“二手住房成交量高于一手住房確實是一個新現(xiàn)象?！遍L期關(guān)注江門樓市的業(yè)內(nèi)人士周先生表示，去年4月下旬以來，本地房企積極開展“以舊換新”購房活動，再加上地方政府的支持，逐漸吸引更多的消費者以舊換新，由此推動二手房的成交量。據(jù)悉，住房“以舊換新”活動，是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機構(gòu)通過置換、收購、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民實現(xiàn)“賣舊換新”，既能滿足居民對居住環(huán)境的提升需求，又能促進(jìn)新建商品房市場和二手房市場的良性循環(huán)、釋放購房需求，助力房地產(chǎn)行業(yè)提質(zhì)升級。

????以新會區(qū)為例，為更好地刺激改善型需求的釋放，其持續(xù)用好上級政策工具箱，落實全面取消“限售”“賣一買一”退個稅等政策，進(jìn)一步幫助群眾實現(xiàn)“賣舊買新”。根據(jù)《江門市關(guān)于進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，自2022年10月1日至2025年12月31日，稅務(wù)部門對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在本市重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。新政策的實施，有效降低改善性置業(yè)的成本，加快房屋流轉(zhuǎn)速度。

????思考

????著力推進(jìn)老舊小區(qū)改造

????那么，江門的二手住房市場是否已經(jīng)迎來了春天？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手住房市場正變得越來越好，但要想迎來真正的春天，依舊需要時間。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年我市二手住房成交套數(shù)雖然突破2.5萬套，但與2023年的數(shù)據(jù)相比，依舊出現(xiàn)了下滑的情況。

????鄧桐燊告訴記者，房地產(chǎn)市場已經(jīng)在從過去持續(xù)新增房子慢慢過渡到存量二手房的階段了，現(xiàn)在很多重點城市的二手住房的成交量漸漸超過了新房。隨著二手住房“返新”，包括環(huán)境改造、加裝電梯等，二手住房交易可能會成為主流?！爱?dāng)前，江門正著力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，讓更多居民共享城市建設(shè)成果。提升老舊小區(qū)的生活配套和便捷性是國家城市更新的重要戰(zhàn)略，也會促動二手住房流轉(zhuǎn)和交易。對此，希望政府持續(xù)推動老舊小區(qū)改造，主動協(xié)調(diào)解決當(dāng)前加裝電梯的痛點和難點，提升居住屬性和舒適感，讓低收入剛需人群更容易購買二手住房?！编囃稣f。

????吳名鳩也認(rèn)為，江門樓市將迎來重大發(fā)展機遇。江門是粵港澳大灣區(qū)的重要腹地和珠江西岸重要交通樞紐，隨著城市公共服務(wù)配套不斷完善，特別是深中通道、黃茅海跨海通道建成通車，以及深江高鐵的加快建設(shè)，江門的交通區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯，相信江門房地產(chǎn)市場會迎來高質(zhì)量發(fā)展。

????吳名鳩建議，著力提升軟硬件環(huán)境，吸引更多企業(yè)及人口流入江門創(chuàng)業(yè)就業(yè)，同時加快高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強優(yōu)質(zhì)就業(yè)機會，提升就業(yè)人口收入；加快推動老舊城區(qū)的更新改造，增強城市舒適感幸福感獲得感。“希望相關(guān)部門、房企可以進(jìn)一步加強住房以舊換新的力度，在促進(jìn)新、舊住房流通方面出臺更多的舉措，促進(jìn)本地二手住房行業(yè)健康、高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>