臺山市本次計劃收儲地塊涉及范圍廣。
擬收儲位于蓬江區(qū)雙龍地段武警支隊東南側(cè)地段地塊作為政府儲備地。
????上周，鶴山、臺山兩市發(fā)布土地收儲公告，兩地共計劃收回18宗存量閑置地塊，擬收儲總價超14億元，吸引了許多市民的目光。春節(jié)過后，省內(nèi)多個城市發(fā)布專項債券收購存量土地的公告，其中就包括江門。據(jù)不完全統(tǒng)計，2月以來，全市計劃收儲地塊超20宗，收儲總價超20億元。今年以來，我市收儲地塊動作頻頻，原因何在？今年的土拍市場又將何去何從？記者展開了調(diào)查。????文/圖 江門日報記者 陸沿任
????響應(yīng)政策
????江門多地收儲地塊
????事情還得從去年說起。
????2024年11月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱《通知》），為各地推進專項債券收儲存量閑置土地工作提供了政策依據(jù)?！锻ㄖ访鞔_，可以運用地方專項債券收回存量閑置土地，其中提到“應(yīng)優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地，并強調(diào)收回收購的土地原則上當年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)”。
????一個月后，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《地方政府專項債券禁止類項目清單》，明確允許專項債券用于土地儲備，支持城市政府收回符合條件的閑置存量土地，有需求的地區(qū)也可用于新增土地儲備。
????上述文件出臺后，多地有關(guān)部門加快運用專項債券收儲存量閑置土地的步伐，發(fā)布土地收儲相關(guān)公告。以廣東省為例，2025年春節(jié)假期后，省內(nèi)多個城市發(fā)布專項債券收購存量土地的公告，其中就包括江門。
????今年2月7日，江門市土地儲備中心就公示，按照市政府有關(guān)土地收儲工作安排，擬收儲蓬江區(qū)3宗土地作為政府儲備地，收儲土地價格合計超5.6億元。其中，位于蓬江區(qū)雙龍地段武警支隊東南側(cè)地段地塊，曾經(jīng)于2021年以超2億元成交，現(xiàn)收儲價格約1.98億元。
????2月11日，鶴山市自然資源局發(fā)布公告稱，擬由鶴山市土地儲備中心收儲鶴山市僑泰投資發(fā)展有限公司、鶴山市銀通置業(yè)有限公司土地作為政府儲備地。收儲的2宗地塊均為商住用地，收儲總價約2.92億元。
????2月12日，臺山市自然資源局發(fā)布公告稱，本次計劃收儲地塊多達16宗，收儲總價約11.57億元。地塊區(qū)位方面，除2宗位于白沙鎮(zhèn)和工業(yè)新城，其余基本出自臺城，涉及商住用地、住宅用地、商服用地、工業(yè)用地、交通運輸用地等。
????此外，蓬江區(qū)、恩平市也有動作，如2月12日，恩平市自然資源局發(fā)布一則關(guān)于恩平市平塘村周邊地塊二的收儲價格公示。該地塊面積25958.9平方米，用途為商住用地，地塊取得成本為6389萬元。經(jīng)第三方評估公司對地塊進行評估，評估總價為8800.0671萬元。經(jīng)協(xié)商一致，地塊收儲總價為6389萬元。
????重新規(guī)劃
????盤活土地提升吸引力
????據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全市計劃收儲地塊超20宗，收儲總價超20億元。從收儲價格來看，并非必須低于企業(yè)的購入價格，而是考慮了企業(yè)購入土地后的持有成本，涉及稅費、利息等。
????對此，嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊認為，江門作為珠西樞紐城市，正在積極融入粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，收回低效用地，如用于高效的產(chǎn)業(yè)項目、公共設(shè)施或保障性住房用地等，既可推動產(chǎn)業(yè)升級，也是響應(yīng)落實國家政策。江門作為全省較早收回地塊的城市之一，可為后續(xù)城市提供參考，推動全省高質(zhì)量發(fā)展提供經(jīng)驗。
????“本次計劃收儲地塊涉及商住用地、住宅用地、商服用地、工業(yè)用地、交通運輸用地等。我認為這次收回地塊的性質(zhì)廣，通過收回再開發(fā)、重新規(guī)劃，有利于推動城市更新，改善市容環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施，增強城市吸引力，從而推動城市高質(zhì)量發(fā)展?！编囃龇治?，短期來看，可以優(yōu)化土地資源和產(chǎn)業(yè)升級，長期來看，可以釋放土地資源紅利。因為收回低效閑置地塊，可以重新規(guī)劃配置成高質(zhì)量、符合市場需求的地塊，如工業(yè)用地可以向集約化、智能化轉(zhuǎn)變，商住用地可以向4.0住宅規(guī)劃轉(zhuǎn)變，通過土地資源盤活提升江門在大灣區(qū)的吸引力。
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭則告訴記者，收儲政策基本在部分房地產(chǎn)市場和地方財政相對較好的城市快速落地，并促進樓市供需平衡與價格穩(wěn)定。通過收回這些存量閑置地塊，能對它們進行重新規(guī)劃和分配，進而提升土地資源的利用效率，推動城市合理的開發(fā)和建設(shè)。
????張鎮(zhèn)蘭提到，江門本次收回的地塊類型多樣，包括住宅、商辦、工業(yè)和其他用地。閑置土地收儲已成為多地化解樓市庫存、穩(wěn)定市場的重要政策工具，既可以緩解房企資金壓力，又可以通過盤活存量土地來優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。“未來，將有利于改善市場供求關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場進入新循環(huán)，也是2025年促進房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措，成為房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。”張鎮(zhèn)蘭說。
????展望未來
????土拍市場或?qū)⒊掷m(xù)回暖
????今年以來，江門土拍市場可以說是積極信號不斷。1月21日，我市今年首宗商住用地成交。匯峰地產(chǎn)以總價3.49億元，折合樓面地價約2886元/平方米，成功拿下開平33號地，溢價率37.4%。業(yè)內(nèi)人士分析，五邑地區(qū)已經(jīng)較長時間沒有溢價成交的商住地，此次該地塊的溢價成交，無疑給江門土拍市場帶來極大信心。春節(jié)過后，則是全市多地動作頻頻，紛紛發(fā)布土地收儲相關(guān)公告。那么，今年接下來的土拍市場將何去何從？
????“從去年第四季度以及今年年初的情況來看，江門樓市在新政出臺后，市場成交增加，市場氛圍也逐步回升。毫無疑問，江門土拍市場已經(jīng)逐步回暖?！编囃霰硎?，從去年的情況來看，政府推出的地塊還是花了心思的，規(guī)劃設(shè)計要求等方面都十分適應(yīng)當前市場的需求。為此，他特別期待今年江門各地陸續(xù)推出的商住用地，相信政府會繼續(xù)保持去年的勢頭，推出一系列受市場歡迎的地塊，市場將會持續(xù)回暖。
????張鎮(zhèn)蘭認為，春節(jié)期間，市自然資源局印發(fā)了《關(guān)于支持“好房子”規(guī)劃設(shè)計的實施意見》，飄窗、陽臺、入戶花園不計容，進一步提升住宅實用率。在政策的助力下，江門樓市將進一步回穩(wěn)，購房者信心得到恢復(fù)，從而推動置業(yè)需求的釋放，而且還將推動今年的土拍市場涌現(xiàn)出更多符合“好房子”規(guī)劃設(shè)計要求的地塊，順勢而為，房企的投資意愿自然也同步提升，相信隨著市場的活躍度提升，有望帶動土拍市場的回暖。
????裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳則表示，從我市今年首宗商住用地溢價成交，到春節(jié)過后全市多地動作頻頻收儲地塊，無疑給予接下來的江門土拍市場信心。預(yù)計2025年的土拍市場將與去年類似，以本土國企以及本土房地產(chǎn)頭部企業(yè)拿地為主，也相信主管部門在今年接下來的時間會根據(jù)市場需求、政策要求供應(yīng)一些位置好、容積率低的靚地，讓房地產(chǎn)開發(fā)商可以開發(fā)出市場熱度高的樓盤。
????“對于今年的土拍市場，我充滿了期待?！崩钇G芳如是說。
