沿江開發(fā)成市場熱點。

進入11月以來，臺山掛出不少城鎮(zhèn)住宅用地。

????上周，江門先后掛出碧桂園濱江灣北側(cè)、新會銀洲湖濱海新區(qū)地塊，吸引了許多市民的目光。進入11月份以來，我市已經(jīng)接連掛出12幅城鎮(zhèn)住宅用地，其中市區(qū)4幅、臺山3幅、恩平3幅、開平2幅。為何在本月江門會迎來土地掛牌（簡稱“掛地”）小高潮？這些地塊質(zhì)量如何？記者對此進行調(diào)查。

????文/圖 江門日報記者 陸沿任

????土地頻頻掛牌

????土拍市場“熱”起來

????11月13日下午，蓬江區(qū)掛出1幅江景靚地，地塊位于蓬江區(qū)濱江大道與陳垣路交會處西北側(cè)地段，南側(cè)與碧桂園濱江灣相鄰，出讓建設(shè)用地面積32729.41平方米，起拍總價37264萬元，將于12月19日9時進行競拍。第二天早上，新會區(qū)則掛出1幅銀洲湖濱海新區(qū)地塊，位于江門市銀湖灣濱海新區(qū)三龍圍，出讓建設(shè)用地面積48333.51平方米，起拍總價為17129.40萬元，將于12月18日9時進行競拍。

????記者登錄廣東省公共資源交易平臺了解到，自進入11月以來截至發(fā)稿，我市已經(jīng)接連掛出12幅城鎮(zhèn)住宅用地，迎來一個掛地小高潮。其中原因何在？

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示，據(jù)他了解，不僅是江門，周邊城市在11月的掛地數(shù)量也是較多，而大部分的拍地時間都是集中在12月，其中既有政府完成供地指標(biāo)的考慮，也有房企根據(jù)銷售額確定企業(yè)儲地面積的考慮等。

????裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳則提到，今年以來，房地產(chǎn)市場活力稍為不足，在“房住不炒”的總體原則下，促進土地市場活力，從而助推樓市發(fā)展，引導(dǎo)市場預(yù)期向好是較為有效的一種方式?！敖衲?0月底，海悅集團以34777萬元競得海悅天璽南側(cè)商住地塊，給予了市場信心，這個時候適時推出更多的商住用地，也是適合市場需求，讓土拍市場熱起來，同時也可以根據(jù)12月的競拍情況，為下一年的土地供應(yīng)計劃作參考。”李艷芳說。據(jù)悉，以蓬江區(qū)為例，截至10月末的住宅庫存套數(shù)為8279套，按過去12個月的去化速度計算，去化周期僅約10.3個月，處于較為健康的庫存區(qū)間?！皬姆康禺a(chǎn)的長遠發(fā)展角度去考慮，需要保持一定的土地供應(yīng)以穩(wěn)定市場的發(fā)展?！睆堟?zhèn)蘭說。

????值得留意的是，在本次城鎮(zhèn)住宅用地掛地小高潮中，臺山掛地3幅，恩平掛地3幅，開平掛地2幅，各個縣級市掛地的總數(shù)高達8幅，占據(jù)11月到目前為止全市掛地數(shù)量的67%，其中原因何在？

????李艷芳表示，各縣級市的房地產(chǎn)市場沒有市區(qū)發(fā)展那么成熟，所剩余的土地資源也比較富裕，由此在年底到來之前，通過掛出地塊吸引房企關(guān)注，進一步促進本土房地產(chǎn)市場的發(fā)展也在情理之中?！笆聦嵣?，因為‘金九銀十’的原因，下半年樓市銷量都會比上半年要好，房企銷量好了手頭上的資金充足了，拿地的欲望就會相對強烈，臨近年底之際推出更多地塊，也算是順勢而為。”李艷芳說。

????迎合市場需求

????地塊質(zhì)量普遍高

????值得留意的是，本次掛地除了數(shù)量多，還有一大特點就是質(zhì)量高。以市區(qū)四塊掛牌的地塊為例，其中既有資源稀缺的濱江新區(qū)江景靚地，也有越來越少的市中心地塊。

????10月26日，本報刊發(fā)了一篇《近段時間以來，我市多個樓盤推出江景房，熱度居高不下，市民購房興起“江景熱”》的新聞報道，提到江景房物以稀為貴，價格高企卻依然受到江門消費者的青睞，沿江開發(fā)更是成為近年來本土房地產(chǎn)市場的熱點之一。今年10月，海悅集團就以34777萬元競得位于海悅天璽南側(cè)的江景靚地，該地塊鄰近濱江大道，從實景航拍來看，西江景觀一覽無遺。

????對此，11月13日下午，蓬江區(qū)就再次掛出江景靚地，該地塊位于濱江新區(qū)，西側(cè)為一線西江，景觀資源豐富，這也是近來蓬江區(qū)掛牌的第二幅江景地塊。地房地產(chǎn)行業(yè)資深人士潘小姐認為，江門前十年已基本釋放了剛需購房的需求，現(xiàn)在迎來置換的契機，江景作為稀缺資源，加上房地產(chǎn)“房住不炒”的大基調(diào)，這類江景的優(yōu)質(zhì)盤無疑非常符合市場需求，接下來將會越來越受歡迎。然而，在如今萬物皆可復(fù)制的時代下，江景房代表了城市稀缺的自然江景資源，可以看到一線江景的地塊也是拍一塊少一塊，所以此次蓬江區(qū)推出的江景地塊也是備受矚目，畢竟屬于稀缺資源。

????除了掛出資源稀缺的江景地塊外，越來越少的市中心地塊這次也是一口氣掛出兩塊。

????11月4日，位于蓬江區(qū)院士路西側(cè)、備受矚目的“明星地塊”——陳朗坑地塊正式掛牌。該地塊之所以備受矚目，在于其地理位置好，位于江門中軸沿線，距離江門熱門商圈——江門大融城僅1.5公里，步行10分鐘即可到達；緊鄰天沙河，15分鐘內(nèi)就可到達元寶山體育公園、豐樂公園、五邑華僑廣場，景觀資源豐富；在交通方面，主干道白石大道、建設(shè)路、豐樂路在地塊北側(cè)交會，城市路網(wǎng)發(fā)達，極大提高交通便利度。

????同理，11月7日掛牌的、位于新會區(qū)樞紐新城葵城一路中央綠軸南側(cè)、文韜路東側(cè)地塊（即樞紐體育公園旁）也備受關(guān)注。該地塊的位置同樣優(yōu)越，東側(cè)靠近江門大道，西側(cè)接文華路，距離江門站僅2公里，無論是去新會中心城區(qū)還是蓬江、江海乃至其他灣區(qū)城市都很方便。配套方面，地塊周邊有樞紐實驗幼兒園、文華小學(xué)、尚雅小學(xué)、碧桂園商圈、大潤發(fā)超市、新會萬達廣場等，配套齊全。截至目前，地塊周邊已建成多個新小區(qū)，包括博富名苑、嘉駿花園、駿景灣領(lǐng)譽等已交付入住，板塊居住氛圍成熟。

????對此，張鎮(zhèn)蘭表示，近幾年以來，政府掛地的誠意度都比較高，地塊的價值相對優(yōu)質(zhì)。一方面，購房客戶發(fā)生了變化，改善型客戶的占比有所提升，追求好產(chǎn)品、高品質(zhì)的項目，這就要求地塊質(zhì)量高；另一方面，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生實質(zhì)性變化的當(dāng)下，只有高品質(zhì)高價值的產(chǎn)品才有市場，地塊也不例外。

????找回“主場”

????本地房企拿地?zé)崆楦?/strong>

????那么，在這些待價而沽的地塊當(dāng)中，哪些會受比較本土房企的青睞，哪些又有望嫁給外地郎？

????記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016—2018年，外來地產(chǎn)大鱷來勢洶洶，積極“搶地”，在我市土拍市場上反客為主。反觀本土房企，在當(dāng)時則難有斬獲。從2021年開始外來房企大鱷拿地較少，而本土房企正在重新找回自己的“主場”。今年以來，拿地的基本都是本土房企，如今年5月17日，位于濱江新區(qū)江門體育中心旁的江門市JCR2023—50（蓬江09）號地成功出讓，由江門市蓬江區(qū)匯興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得；今年6月21日，經(jīng)過77輪激烈“角逐”，駿景灣以總價10.2億元、折合樓面地價5947元/平方米，拿下位于新會樞紐新城的新會汽車總站約8.1萬平方米（121畝）“三舊”改造地塊：今年10月31日，海悅集團以34777萬元競得海悅天璽南側(cè)商住地塊……

????江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉分析，前些年，由于企業(yè)規(guī)模受限，很難以更低的成本、更多的渠道融資，本土房企在土地競拍時總是競爭不過全國性房企。到了現(xiàn)在，穩(wěn)健發(fā)展的本土房企則仍保存“戰(zhàn)斗力”，深耕江門的本土房企腳踏實地，注重品質(zhì)和聲譽，根據(jù)實力拿地開發(fā)，也得到了購房者的認可。李艷芳也表示，近年來，外地房企“爆雷”的不少，本土房企反而是穩(wěn)打穩(wěn)扎，保持比較健康的發(fā)展。

????“從今年的情況來看，拿地的房企以本土為主，預(yù)計這次11月掛牌的地塊也不會例外。”李艷芳表示，本地房企對于地段位置特別好的市區(qū)中心地段尤其鐘情，可以說是有種情結(jié)在這里，預(yù)計陳朗坑地塊會受到本土房企的青睞。“陳朗坑地塊位于歷經(jīng)多年發(fā)展的北新區(qū)，在這里的土地開發(fā)已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)的情況下，該地塊占地面積約4.73萬平方米，具有一定的規(guī)模，可以說是不可多得的市中心靚地?！崩钇G芳說。

????資深業(yè)內(nèi)人士劉先生則表示，陳朗坑地塊、樞紐體育公園旁地塊均位于市中心，是近幾年來難得的市區(qū)中心地塊，對于鐘情于在市區(qū)居住的居民來說，無疑是難得的資源，而兩塊商住用地周邊樓盤的熱銷，更加印證了這一點。所以，相信兩塊商住用地的拍賣前景會很理想，估計除了本地房企外，外地房企參與拍賣的熱度也不會低。

????本土龍頭房企駿景灣公司執(zhí)行董事馮永文告訴記者，作為深耕江門40年的本土龍頭房企，駿景灣于今年6月以17%的溢價率拿下新會一宗優(yōu)質(zhì)地塊，證明該公司對江門的市場充滿信心。“今年如果有適合的優(yōu)質(zhì)地塊，駿景灣也會力爭拿下。”馮永文說。