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外海大橋?qū)⒅猩焦沛?zhèn)和江門(mén)外海兩個(gè)區(qū)域連為一體。

外海板塊煙火氣逐漸旺了起來(lái)。

外海板塊樓盤(pán)多了起來(lái)。

????在江門(mén)，有這么一個(gè)樓市板塊，它毗鄰西江，與中山古鎮(zhèn)隔江相望，近年來(lái)降價(jià)“內(nèi)卷”不斷，它就是外海板塊。35年前，外海大橋一橋飛架，將中山古鎮(zhèn)和江門(mén)外海兩個(gè)區(qū)域連為一體，自此兩地交流源源不斷，催生了大批中山購(gòu)房客的同時(shí)，也催熱了外海樓市。

????物美價(jià)廉的外海樓盤(pán)，曾是多少中山客戶心中的“白月光”，吸引一批又一批中山客戶舍近求遠(yuǎn)來(lái)買(mǎi)房。

????然而，隨著中山古鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的下降，以及當(dāng)?shù)厝雽W(xué)政策的調(diào)整，過(guò)江買(mǎi)房的消費(fèi)者不斷減少，外海板塊也因此而變得“內(nèi)卷”不斷，房?jī)r(jià)一度從高峰期的均價(jià)破萬(wàn)元到如今的單價(jià)“6字頭”“7字頭”隨處可見(jiàn)，銷(xiāo)量也不如當(dāng)年。雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越。曾經(jīng)炙手可熱的外海板塊，該如何重新起步？

????文/江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????圖/路沿任 陳俊鋒

????曾經(jīng)

????眾多中山客戶“過(guò)江”買(mǎi)房

????清晨，外海大橋上車(chē)水馬龍。一輛輛掛著粵T車(chē)牌的小汽車(chē)從外海駛往古鎮(zhèn)方向，川流不息。

????“您好，我還在江門(mén)，半小時(shí)后就到！”

????每天早上8點(diǎn)，居住在外海奕聰花園的劉先生都會(huì)準(zhǔn)時(shí)驅(qū)車(chē)出門(mén)，前往位于中山古鎮(zhèn)的家居裝飾公司，開(kāi)啟一天忙碌的工作。

????在劉先生眼里，從江門(mén)到中山，只是一座外海大橋的距離。

????劉先生在古鎮(zhèn)長(zhǎng)期做家居裝飾生意，眼看生意蒸蒸日上，買(mǎi)房置業(yè)便成為他首選的目標(biāo)。在哪里買(mǎi)房好呢？劉先生的首選自然是中山，但2018年，中山古鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)普遍達(dá)到1.5萬(wàn)元/平方米，還缺少學(xué)位，這讓他望而止步。隨后，他將目光轉(zhuǎn)移到一橋之隔的江門(mén)外海片區(qū)。當(dāng)時(shí)，外海片區(qū)多個(gè)樓盤(pán)在售，不但選擇較多，單價(jià)約1萬(wàn)元/平方米就可以買(mǎi)到很好的戶型，比古鎮(zhèn)便宜不少。“我?guī)Ъ胰藖?lái)看過(guò)，他們對(duì)這里的環(huán)境都很喜歡，也有學(xué)校配套，就買(mǎi)了下來(lái)?！?018年，劉先生以9000多元/平方米入手了奕聰花園，并于2020年正式入住。

????入住至今，劉先生的最大感受就是宜居?！斑@里靠近西江邊，晚上可以去散散步，吹吹江風(fēng)，再加上家里老人喜歡釣魚(yú)，住這邊剛好可以滿足其愛(ài)好?！眲⑾壬f(shuō)。在劉先生入住后不久，其同樣在中山做生意的兩個(gè)表姐也選擇到外海買(mǎi)房，開(kāi)啟兩地生活。

????不是“猛龍”不過(guò)江。

????像劉先生這樣消費(fèi)能力強(qiáng)的中山生意人，是外海板塊購(gòu)房的主力軍。早在2011年，外海樓盤(pán)海逸華庭一人士就信心十足地表示，外海樓市的前景很好，根本不用擔(dān)心未來(lái)的銷(xiāo)售問(wèn)題，僅中山古鎮(zhèn)那8萬(wàn)外來(lái)人口就有強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)需求。在外海開(kāi)房產(chǎn)中介門(mén)店的老板劉先生也告訴記者，在外海購(gòu)房的客戶當(dāng)中，八成左右是中山客戶。裕隆基地產(chǎn)曾代理外海多個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，其副總經(jīng)理李艷芳表示，從代理樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，起碼有七成的客戶來(lái)自中山。

????中山客戶的購(gòu)房熱，也推動(dòng)著外海板塊的發(fā)展。

????2011年，海逸華庭成為最早進(jìn)駐外海的樓盤(pán)之一，自此拉開(kāi)了各大開(kāi)發(fā)商搶占外海樓市的序幕。從2011年到2020年期間，包括奕聰花園、印象海倫灣、海逸星宸、財(cái)富海景、龍溪新城等多個(gè)樓盤(pán)分別進(jìn)駐外海，外海板塊初步成形，居住氛圍逐漸濃厚。到了2021年，外海板塊再次迎來(lái)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)高潮，包括朗基香醍灣、嘉福銘著、冠利西岸、新旅學(xué)仕府等樓盤(pán)紛紛入市，再加上海逸商業(yè)綜合體、龍溪商業(yè)綜合體的逐漸成熟，外海板塊可以說(shuō)是基本形成。

????夜色之下，外海板塊可以說(shuō)是既有人氣，也有煙火氣。

????近日晚上，記者來(lái)到外海板塊，經(jīng)初步估算，該板塊進(jìn)駐的樓盤(pán)已超10個(gè)，其中在售的有5個(gè)。從樓盤(pán)亮燈的數(shù)量來(lái)看，印象海倫灣、海逸星宸、龍溪新城三大樓盤(pán)的亮燈率已超過(guò)五成，其中印象海倫灣更是超七成，而部分仍在交付中的樓盤(pán)如朗基香醍灣也可以看到星光點(diǎn)點(diǎn)的亮燈率。

????商業(yè)配套方面，海逸商業(yè)綜合體、龍溪商業(yè)綜合體已經(jīng)比較成熟，衣食住行方面可以說(shuō)是配置齊全，晚上過(guò)來(lái)逛街的消費(fèi)者也不少，不少食肆更是炊煙裊裊，熱鬧非凡。

????如今

????“內(nèi)卷”很?chē)?yán)重

????然而，好景不長(zhǎng)。

????自2021年下半年開(kāi)始，外海板塊開(kāi)始進(jìn)入降價(jià)潮。高峰時(shí)期，以海外板塊標(biāo)桿樓盤(pán)印象海倫灣為例，其銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到1.2萬(wàn)元/平方米，其他樓盤(pán)的均價(jià)也在1萬(wàn)元以上/平方米。從2021年下半年開(kāi)始，外海板塊出現(xiàn)單價(jià)“9字頭”。到了2022年，單價(jià)“8字頭”的房?jī)r(jià)可以說(shuō)在外海片區(qū)已經(jīng)比較常見(jiàn)。而到2023年，外海片區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)單價(jià)“6字頭”、單價(jià)“7字頭”的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)非常普遍。合璟華富地產(chǎn)目前正代理外海新盤(pán)的銷(xiāo)售，其總經(jīng)理黃錦康告訴記者，截至目前，整個(gè)外海板塊在售的項(xiàng)目一共有5個(gè)，分別是冠利江灣國(guó)際、融信中駿學(xué)院府、朗基香醍灣、嘉福銘著和新旅學(xué)仕府，其實(shí)在售的樓盤(pán)并不算多，但“內(nèi)卷”卻很?chē)?yán)重，大打價(jià)格戰(zhàn)。

????其中原因何在？

????“中山客戶的減少是其中一個(gè)很重要的原因?！痹谕夂ｉ_(kāi)房產(chǎn)中介門(mén)店的老板劉先生表示，近年來(lái)，中山古鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也大幅下滑，現(xiàn)在“1萬(wàn)出頭”的單價(jià)就可以買(mǎi)到不錯(cuò)的樓層和戶型，由此外海板塊的性價(jià)比就顯得不突出。另一方面，從中山過(guò)來(lái)外海購(gòu)房的客戶，九成都是為了孩子讀書(shū)，中山購(gòu)房不但成本相對(duì)高，而且還需要足夠的積分?jǐn)?shù)才能入讀公辦學(xué)校，后來(lái)中山調(diào)整了入學(xué)政策來(lái)“搶客戶”，當(dāng)?shù)厝巳胱x公辦小學(xué)的門(mén)檻降低，這使得外海的新房失去優(yōu)勢(shì)，前來(lái)購(gòu)買(mǎi)的中山客戶大幅下滑?？蛻魷p少了，銷(xiāo)量下滑了，樓盤(pán)只能以價(jià)換量。黃錦康也表示，從他們目前的代理銷(xiāo)售情況來(lái)看，中山客戶的占比已經(jīng)不足五成。

????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭告訴記者，早期，由于中山古鎮(zhèn)和外海的價(jià)格以及入學(xué)政策的差距，導(dǎo)致外海板塊吸引了大量的中山客戶。同時(shí)，早期的樓盤(pán)大多圍繞在外海大橋周邊，對(duì)于中山客戶來(lái)說(shuō)，兩城來(lái)往較為方便。而隨著中山樓盤(pán)價(jià)格和購(gòu)房政策的調(diào)整，與外海的差距不斷縮小，外海板塊的優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，中山客戶明顯減少，目前在售項(xiàng)目的去化速度不及當(dāng)年，只能降價(jià)促銷(xiāo)。

????“如果再晚兩年，我就不會(huì)考慮在外海買(mǎi)房了?！?021年，來(lái)自中山的李女士在外海融信中駿學(xué)院府購(gòu)置了一套商品房，今年7月完成交樓，目前正在裝修當(dāng)中。“當(dāng)時(shí)我是9000多元/平方米入手的，現(xiàn)在加一點(diǎn)錢(qián)就可以在古鎮(zhèn)買(mǎi)房了?！崩钆扛嬖V記者，雖然古鎮(zhèn)和外海只有一橋之隔，但外海大橋現(xiàn)在經(jīng)常堵車(chē)，沒(méi)有以前那么方便了。“一到上下班高峰期，還沒(méi)到外海大橋就開(kāi)始堵車(chē)，一堵車(chē)就要花費(fèi)將近一個(gè)小時(shí)的時(shí)間才能回到江門(mén)，如果遇上事故的話甚至需要兩個(gè)小時(shí)?！崩钆空f(shuō)。

????此外，除了價(jià)格和入學(xué)政策的優(yōu)勢(shì)減少外，外海板塊的配套依舊有待完善。奕聰花園業(yè)主劉先生就表示，雖然現(xiàn)時(shí)外海板塊的商業(yè)配套總體比較全，但缺乏大型肉菜市場(chǎng)，還是不夠方便?！半m然樓下也有一些生鮮店，但畢竟選擇少，價(jià)格較貴，也不夠新鮮，附近也沒(méi)有大型的肉菜市場(chǎng)，有時(shí)候我會(huì)專(zhuān)門(mén)跑去古鎮(zhèn)那邊的菜市場(chǎng)買(mǎi)菜，感覺(jué)挺不方便的?！眲⑾壬f(shuō)。

????張鎮(zhèn)蘭也認(rèn)為，目前外海板塊在售項(xiàng)目的配套尤其是樓下商業(yè)的配套較弱，沒(méi)什么店鋪進(jìn)駐，雖然距離海逸、龍溪等成熟商業(yè)綜合體并不遠(yuǎn)，但始終沒(méi)那么方便。此外，包括大型肉菜市場(chǎng)等在內(nèi)的部分規(guī)劃依然未兌現(xiàn)，因此吸引力變差。

????對(duì)此，外海一樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商表示，他們?cè)谂φ猩?，但由于樓盤(pán)距離海逸、龍溪等成熟商業(yè)綜合體較近，許多商家并不感興趣，認(rèn)為入住的居民難以支撐起生意。

????變化

????招商引資帶來(lái)希望

????窮則生變。

????根據(jù)五邑樓市智庫(kù)提供的2023年第45周（2023年11月6日至12日）江海區(qū)住宅網(wǎng)簽套數(shù)排行榜顯示，外海有三個(gè)樓盤(pán)的網(wǎng)簽套數(shù)位居江海區(qū)前十名，其中嘉福銘著更是以10套成交量位居榜首。黃錦康告訴記者，雖然銷(xiāo)量不如當(dāng)年，但不少樓盤(pán)的成交量在整個(gè)江海區(qū)都是名列前茅的。

????失之東隅，收之桑榆。

????黃錦康向記者提供了一組數(shù)據(jù)，在其代理的樓盤(pán)成交量當(dāng)中，雖然中山客戶的占比下滑至46.8%，但本地客戶的占比迅速提升，上升至47.2%，高于中山客戶的占比?！霸诒镜刭?gòu)房客戶中，不少來(lái)自產(chǎn)業(yè)園或工業(yè)園區(qū)?！秉S錦康說(shuō)。朗基香醍灣策劃負(fù)責(zé)人童方舟也表示，自項(xiàng)目加推以來(lái)，銷(xiāo)售成績(jī)較理想，其中有不少購(gòu)房客戶都是來(lái)自外海的工業(yè)園區(qū)。

????驅(qū)車(chē)在連海路、金甌路、江睦路等外海街道與周邊市區(qū)聯(lián)通的重要交通動(dòng)脈上，透過(guò)車(chē)窗放眼望去，大大小小的工業(yè)園，麥克韋爾、摩爾科技等企業(yè)的廠房在兩旁掠過(guò)，廠房中轟鳴運(yùn)作的機(jī)器和熱火朝天的生產(chǎn)場(chǎng)景盡顯外海產(chǎn)業(yè)興旺。

????近年來(lái)，外海街道工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)提速，聚集了越來(lái)越多的高新產(chǎn)業(yè)。轄區(qū)內(nèi)共有企業(yè)超9000家，不但實(shí)體經(jīng)濟(jì)數(shù)量質(zhì)量位居全市鎮(zhèn)（街）第一，21個(gè)村級(jí)產(chǎn)業(yè)園更是成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要陣地。作為江海區(qū)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，外海街道由此吸引了不少外來(lái)人口來(lái)此拼搏、定居，轄區(qū)現(xiàn)有逾23萬(wàn)人口，流動(dòng)人口占比超七成。

????“外海街道大力實(shí)施招商引資，由此吸引了許多企業(yè)、產(chǎn)業(yè)落戶外海，帶來(lái)充足就業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí)，還帶來(lái)源源不斷的流動(dòng)人口。時(shí)間久了，這些人口就會(huì)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房的力量，未來(lái)也會(huì)如此?！崩钇G芳說(shuō)。

????今年初，首期投資達(dá)5億元的江門(mén)市長(zhǎng)生科技園項(xiàng)目落戶外海街道，該項(xiàng)目位于高新區(qū)17號(hào)地七西村自留用地，目前已全面動(dòng)工。截至目前，外海街道已成功引入億元以上產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目15個(gè)，總投資達(dá)44億元，新增月度規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)26家，年度新動(dòng)工項(xiàng)目超50個(gè)，計(jì)劃總投資額超100億元。

????張鎮(zhèn)蘭也認(rèn)為，作為江門(mén)的“東大門(mén)”，外海向內(nèi)接駁連海路和擴(kuò)建后的五邑路，10分鐘可通達(dá)江門(mén)市區(qū)，向外更是連接珠三角核心區(qū)與江門(mén)主城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。除了交通四通八達(dá)外，片區(qū)內(nèi)的配套亦在逐步完善，包括龍溪綜合體、海逸領(lǐng)匯、城央綠廊等，生活氛圍逐漸濃厚。同時(shí)，高新第一小學(xué)今年已經(jīng)招收首屆一年級(jí)新生，師生安排到實(shí)驗(yàn)小學(xué)借讀，預(yù)計(jì)過(guò)渡期為一年，未來(lái)可提供2160個(gè)優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位。江門(mén)市中心醫(yī)院新院區(qū)建設(shè)項(xiàng)目也于今年9月在外海街道工友村揭牌?！霸诶貌粩嗟那闆r下，外海板塊的樓盤(pán)可以抓住外海街道大力招商引資，吸引外來(lái)人口的時(shí)機(jī)，結(jié)合江門(mén)的最新購(gòu)房政策，適當(dāng)推出讓利措施，吸引在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐獾厝嗽谕夂０布衣鋺??！睆堟?zhèn)蘭說(shuō)。

????建議

????完善配套提升板塊價(jià)值

????“外海板塊不應(yīng)該‘內(nèi)卷’降價(jià)這么厲害，外海板塊如何重新起步，提升板塊價(jià)值，是個(gè)值得思考的問(wèn)題。”黃錦康說(shuō)。

????對(duì)此，張鎮(zhèn)蘭表示，要想拉動(dòng)一個(gè)板塊的價(jià)值，需要完善基本的生活配套。目前外海板塊新舊樓盤(pán)已經(jīng)超10個(gè)，居住氛圍濃厚，入住人口也較多，鄰近沒(méi)有大型肉菜市場(chǎng)無(wú)疑是不合理的，建議盡快落實(shí)肉菜市場(chǎng)規(guī)劃，以更好滿足周邊居民的日常生活需求，給予廣大業(yè)主乃至潛在業(yè)主的信心。

????黃錦康則提倡，外海板塊各大樓盤(pán)停止價(jià)格戰(zhàn)，從注重銷(xiāo)量轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅貥潜P(pán)內(nèi)核、服務(wù)的提升。“各大樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)保持良好的互動(dòng)和溝通，有關(guān)部門(mén)也可以加強(qiáng)引導(dǎo)。同時(shí)，也建議樓盤(pán)銷(xiāo)售人員可以深入到外海各大產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園區(qū)進(jìn)行宣傳，讓更多的外來(lái)務(wù)工人員了解優(yōu)質(zhì)的外海樓盤(pán)?！秉S錦康說(shuō)。

????李艷芳認(rèn)為，短期而言，外海板塊想提升價(jià)值，最好的辦法就是強(qiáng)化教育配套。從現(xiàn)有的資源來(lái)看，僅有外海中心小學(xué)一家優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)是不夠的，應(yīng)當(dāng)盡快保質(zhì)保量地做好高新第一小學(xué)的建設(shè)。現(xiàn)在的買(mǎi)房者都非常注重教育配套，把高新第一小學(xué)建設(shè)得高大上，引入優(yōu)質(zhì)的師資，無(wú)疑可以增強(qiáng)業(yè)主對(duì)板塊的信心?！皬拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，希望當(dāng)?shù)卣軌蚶^續(xù)加強(qiáng)招商引資，引入更多的高新企業(yè)，從而吸引更多消費(fèi)能力強(qiáng)的人才，給外海板塊帶來(lái)源源不斷的人口紅利，”李艷芳說(shuō)。

????童方舟則表示，希望能夠進(jìn)一步完善新盤(pán)的周邊道路，如目前朗基香醍灣小區(qū)旁邊的規(guī)劃道路就還沒(méi)有開(kāi)通，業(yè)主出入不太方便，希望能夠早日開(kāi)通，同時(shí)也希望外海板塊能夠增加一個(gè)大型的、成熟的、標(biāo)志性的商業(yè)項(xiàng)目，給入住居民帶來(lái)更多的選擇。

????外海所在之處，為江門(mén)“東大門(mén)”，在全市尤其江海區(qū)以高水平招商引資賦能高質(zhì)量發(fā)展，奮力跑出發(fā)展“加速度”的情況下，其樓市板塊發(fā)展可期。