位于群華路板塊的江華小學(xué)群華校區(qū)已經(jīng)投入使用。

小區(qū)外面商鋪大多是一些小型便利店和快餐店，可以選擇的不多。

群華路板塊集聚了多個樓盤。

????沿著江門大道中輔路左轉(zhuǎn)駛?cè)肴喝A路，再行駛1.4公里，就來到杜阮群華路板塊?！爸苓厸]配套、偏僻、賣不貴……”曾幾何時，每當(dāng)群華路被提起，總感覺差點意思。如今時過境遷，這邊的居住氛圍已經(jīng)越來越好，一條街上，中梁旭輝壹號院、聯(lián)發(fā)悅瀾山、合生云山帝景、龍光龍湖雙龍?zhí)熘拇髽潜P扎堆布局，樓下商業(yè)配套更是日益完善。從高空俯瞰，整個居住群規(guī)模已成。

????然而，好事總是多磨。記者走訪了解到，目前群華路板塊的入住率還比較低，缺少商業(yè)中心、公立幼兒園尚未建好、小區(qū)外道管理混亂等問題依舊困擾著入住的業(yè)主。與席帽山森林公園隔路相望，被稱作江門“后花園”的群華路板塊，為何想說一句愛你不容易?

????文/圖 江門日報記者 陸沿任 李銀換

????板塊成形 “群華四虎”成交理想

????說起杜阮群華路板塊，相信許多市民并不陌生。十多年前，群華路板塊被視作郊區(qū)，但同樣也是別墅聚集區(qū)，匯集了五邑碧桂園、福泉新邨、灝景園等早年開發(fā)的大型高端住宅區(qū)。

????2016年，江門大道開通。四通八達的城市交通網(wǎng)在帶動整個城市經(jīng)濟發(fā)展的同時，刺激著房地產(chǎn)項目的落地，其中就包括群華路。2017年上半年，碧桂園擊敗一眾好手，在群華路連奪3塊地，綜合地價約19.9億元，綜合樓面地價約6450元/平方米，自此拉開了房企搶占群華路的序幕。

????2017年至2019年期間，聯(lián)發(fā)、中梁、合生創(chuàng)展、龍光地產(chǎn)等房企紛紛進駐群華路，集聚在群華路的四個項目也被業(yè)內(nèi)稱為“群華四虎”，群華路板塊初具雛形。隨著四大樓盤的建成并對外銷售，小學(xué)、幼兒園、肉菜市場等公共配套逐漸建設(shè)，使得板塊逐漸成形，關(guān)注度也迅速提升。如今，四大樓盤的樓下商業(yè)氛圍逐漸濃厚，從便利店、生鮮超市、藥店到早餐店、快餐店一應(yīng)俱全，基本可以滿足住戶的日常生活需求。

????銷售方面，相比濱江新區(qū)、江僑路等板塊，群華路板塊一直以高性價比“出圈”，如今更是單價僅“6字頭”起。正因極具競爭力的價格，今年以來，群華路板塊項目銷售成績理想。五邑樓市智庫數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月，龍光龍湖雙龍?zhí)熘皇肿≌W(wǎng)簽457套，排名全市住宅網(wǎng)簽第八位，蓬江區(qū)第一位；合生云山帝景一手住宅網(wǎng)簽365套，排名全市住宅網(wǎng)簽第十六位，蓬江區(qū)第四位。

????10月31日，記者走訪該板塊時發(fā)現(xiàn)，中梁旭輝壹號院、龍光龍湖雙龍?zhí)熘咽垠?，在售的只有?lián)發(fā)悅瀾山和合生云山帝景，且所余貨量并不算多。

????江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉分析稱，今年以來，聯(lián)發(fā)悅瀾山、龍光龍湖雙龍?zhí)熘⒑仙粕降劬霸俅蔚蛢r促銷，產(chǎn)品剛好迎合剛需客戶，因而成交理想。

????市民陳女士在今年2月購買了聯(lián)發(fā)悅瀾山一套建筑面積約93平方米的房子，總價約75萬元，還送車位使用權(quán)。陳女士表示，2019年，她曾到這個板塊看過房，那時中梁壹號院、聯(lián)發(fā)悅瀾山均價約10800元/平方米。現(xiàn)在僅需單價“8字頭”，價格優(yōu)惠了許多，就決定入手了。

????入住體驗 板塊居住氛圍不高

????板塊好不好，誰住誰知道。

????群華路板塊銷售理想，那入住情況如何呢？記者了解到，中梁旭輝壹號院、聯(lián)發(fā)悅瀾山于2021年便迎來了首批交付，龍光龍湖雙龍?zhí)熘⒑仙粕降劬皠t于2022年迎來首批交付。

????10月30日晚上，記者前往群華路板塊，通過最原始的方式——數(shù)燈，來估算板塊的入住情況。晚上8點23分，中梁旭輝壹號院亮燈戶數(shù)約108戶，實時入住率約8%；17分鐘后，記者來到聯(lián)發(fā)悅瀾山，項目亮燈戶數(shù)約605戶，實時入住率約38%；10分鐘后，記者來到龍光龍湖雙龍?zhí)熘?，項目亮燈戶?shù)約83戶，實時入住率約4%；到了晚上9點左右，合生云山帝景有數(shù)十戶亮燈。不難看出，目前四個樓盤的入住率并不理想。

????那么，為何會出現(xiàn)入住率不高的情況？“還是不夠完善。”2019年，李小姐購置了群華路板塊的一套商品房，目前正在裝修當(dāng)中。談到自己的入住計劃，李小姐搖了搖頭，表示雖然看似啥都有，但總是感覺缺些什么?！皹窍码m然商鋪不少，但大多是一些簡陋的快餐店和小型便利店，可以選擇的不多，規(guī)劃中的大型菜市場還在建設(shè)當(dāng)中，買菜做飯并不方便?！崩钚〗阏f。

????無獨有偶，中梁旭輝壹號院的業(yè)主葉女士也感同身受。2020年，葉女士購買了中梁旭輝壹號院的一套大戶型，經(jīng)過前期的設(shè)計和裝修，今年10月已經(jīng)入住。談到入住以來的感受，她告訴記者：“當(dāng)時選擇在這里買房，就是覺得這里的配套比較完善，學(xué)校和菜市場就在跟前。但從目前的情況來看，配套還沒有跟上，而且也缺一個商業(yè)中心。樓下的商鋪比較少，而附近的便利店、生鮮超市還是體量太小了，可以選擇的不多?！?/p>

????業(yè)主們的所言非虛，記者走訪群華路板塊時就留意到，樓下商業(yè)雖然看似不少，但以小型便利店和快餐店為主，缺少大型超市或以大型超市為主的商業(yè)中心。學(xué)校和肉菜市場方面，除了江華小學(xué)群華校區(qū)已經(jīng)投入使用外，公立幼兒園還在建設(shè)當(dāng)中，肉菜市場的主體建筑雖然已經(jīng)完成，但還沒有進行裝修，投入使用的時間依然是未知數(shù)。

????楊東卉表示，群華路板塊是近三年才陸續(xù)交付使用的，這幾個項目都是毛坯交付，再加上周邊配套設(shè)施未完善，所以業(yè)主入住速度慢。而另一方面，項目的商業(yè)主要以小區(qū)地鋪為主，再加上周邊還沒有商業(yè)市場配置，所以入住業(yè)主只能通過社區(qū)商鋪來滿足生活所需，選擇較少。

????而除了配套方面外，業(yè)主們認為群華路板塊的道路管理也有待改善。入夜以后，記者來到群華路板塊，發(fā)現(xiàn)四大樓盤之間的通行道路雖然兩旁設(shè)有路燈，但路燈燈光較暗，整條道路上漆黑一片，而道路中間則停滿了車，導(dǎo)致小汽車行駛的時候并不方便。“有時候想到樓下去走走，但一看到路上黑乎乎的，就不想下去了?！比~女士如是說。

????發(fā)展?jié)摿?交通便利環(huán)境好

????盡管群華路板塊存在一定的短板，但發(fā)展依然極具潛力。

????縱觀粵港澳大灣區(qū)、珠三角等沿海發(fā)達地帶，不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)對人口吸引作用表現(xiàn)尤為突出。

????近年來，江門恰恰抓住了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新風(fēng)口，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上持續(xù)發(fā)力，通過整合市內(nèi)資源、加大招商力度，吸引眾多規(guī)模企業(yè)、項目相繼落戶江門，帶來源源不斷的勞動力人口。

????2022年，群華路板塊附近的群星村后門山工業(yè)區(qū)合作開發(fā)項目由江門鑫園產(chǎn)業(yè)成功中標。未來，通過該項目升級改造，對群華路片區(qū)進行整體規(guī)劃開發(fā)，重點引進文旅、電商、科創(chuàng)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，打造科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

????也就是說，隨著群星村后門山工業(yè)區(qū)改造升級，群華路也將迎來整體規(guī)劃開發(fā)，將打造成科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。此外，板塊周邊還有杜阮相關(guān)工業(yè)園，板塊的住宅項目可承接附近農(nóng)村人口進城和工業(yè)園工人的居住需求。

????產(chǎn)業(yè)帶動人口流入，不少新市民選擇在群華路板塊落戶安家，從而帶動板塊樓市的發(fā)展。

????除了產(chǎn)業(yè)升級改造外，近年來群華路在交通、生態(tài)方面也利好不斷。

????“一腳油門就能上江門大道，去新會、鶴山都很方便。另外，這里距離江門大融城、江門萬達廣場等大型商超很近，購物、吃飯都很方便?！奔易÷?lián)發(fā)悅瀾山的呂小姐說。

????呂小姐的一番話，道出了群華路板塊的交通便利。群華路板塊連接江門主動脈——江門大道，可快速直達江海、新會、鶴山，貫穿南北直通廣佛；距離珠三角環(huán)線高速出口約3公里，可輕松暢達灣區(qū)核心城市。

????群華路板塊更為人稱道的是生態(tài)宜居?！澳憧?，在我家就能看到馬路對面的席帽山，生態(tài)環(huán)境特別好，在這里生活感覺空氣也特別清新?！奔易≈辛盒褫x壹號院的李女士感嘆道。

????根據(jù)江門市自然資源局公示的“蓬江區(qū)席帽山東側(cè)地段（PJ04-D-02、03）”控制性詳細規(guī)劃草案，群華路片區(qū)定位為中心城區(qū)生態(tài)型居住區(qū)，打造成綠色活力公園城市示范區(qū)。板塊擁有難以復(fù)制的生態(tài)環(huán)境，它靠近圭峰山、叱石山主脈，另有席帽山、大推車山等豐富旅游資源，被稱作江門的“后花園”。

????楊東卉表示，群華路板塊基本融入北新區(qū)，隨著配套設(shè)施的不斷完善，這個板塊未來可期。

????完善配套 未來可集聚人氣

????綠水青山就是金山銀山，有著得天獨厚生態(tài)資源的群華路板塊，未來可以如何集聚人氣，更好發(fā)展？

????“俗話說民以食為天，要想拉動一個板塊的人氣，需要完善基本的生活配套，從而吸引更多已在該片區(qū)購房的居民入住?！泵乐堑禺a(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示，建議增加超市類的商場，能更好滿足周邊居民的日常生活需求。與此同時，雖然小學(xué)已開學(xué)，但群華路板塊的生活配套仍較欠缺，如欠缺肉菜市場等，樓下的一些小型超市和便利店無疑已經(jīng)無法滿足居民日?；旧钚枨蟆?/p>

????楊東卉也表示，雖然目前群華路板塊入住率并不算高，但業(yè)主都希望自己到樓下買東西的時候，可以有更多的選擇，可以有更值得逛、更寬松的地方。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，四大樓盤總戶數(shù)超6000，這是一個不小的數(shù)字，隨著時間的推移，樓盤的入住率會越來越高，樓下的小型商鋪必然不能滿足住戶的需求。由此，建設(shè)一個大型超市或者以大型超市為主的商業(yè)中心是必須的。

????楊東卉還提到，除了增加區(qū)域配套外，提升板塊形象也很重要。群華路板塊之所以會給人一種郊區(qū)的感覺，與管理和規(guī)劃方面不夠完善有關(guān)。建議規(guī)劃好群華路及小區(qū)之間馬路的臨時停車位、路燈以及指示牌等設(shè)施建設(shè)，營造良好的居住環(huán)境。

????張鎮(zhèn)蘭也表示，晚上路燈燈光較暗，容易給人造成荒涼郊區(qū)的印象，同時會給居民帶來不便和不安全感，加上亂停車的問題，如果不能得到及時的管控和解決，會無法提升該片區(qū)的形象。因此，建議有關(guān)部門加大民生投入，提升片區(qū)整體檔次感，同時優(yōu)化公共交通，提高公交班次和線路?！捌瑓^(qū)管理上去了，業(yè)主住得舒服，公交班次多了，業(yè)主住得方便，未來自然不愁沒有人氣?！睆堟?zhèn)蘭說。