濱江新區(qū)一樓盤晚上亮燈情況。

濱江新區(qū)一樓盤外面的商鋪很多，但人氣不旺。

濱江新區(qū)大型商業(yè)配套保利時(shí)光匯正在如火如荼建設(shè)中。

????開欄語

????黨的二十大報(bào)告提出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。人們幸福安居是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的最終目的，把高質(zhì)量發(fā)展和滿足人們美好生活需要緊密結(jié)合起來，著力提升居民居住品質(zhì)，讓人們的居住生活更有品質(zhì)、更加幸福是重點(diǎn)。

????為了解我市城市化發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展與居民居住需求的真實(shí)狀況，即日起，本報(bào)推出“江門地產(chǎn)人居環(huán)境調(diào)查報(bào)告”系列報(bào)道，通過對我市各重點(diǎn)房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域在公園、教育、交通、大型商超等生活配套上的完善程度與區(qū)域居民的滿意度調(diào)查和分析，以及如何進(jìn)一步通過加強(qiáng)城市建設(shè)及配套完善，提升居民居住品質(zhì)和居住便利性，提升居住滿意度和幸福感。

????從江門大道駕車駛?cè)霝I江新區(qū)華盛路，這里高樓林立，車水馬龍，多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)如火如荼，呈現(xiàn)一派現(xiàn)代繁華都市景象。從2012年的一紙規(guī)劃至今，歷經(jīng)11年的發(fā)展，濱江新區(qū)從昔日的魚塘荒郊，到如今遍布高樓大廈，吸引了一批又一批居民來此安居落戶。

????然而，濱江新區(qū)也有“難言之隱”。其發(fā)展至今，商業(yè)配套仍不成熟，樓盤林立的華盛路兩旁商鋪依舊屈指可數(shù)，就連配套已經(jīng)比較成熟的濱江新區(qū)啟動(dòng)區(qū)，商家也是換了一批又一批。

????“天氣不似預(yù)期，但要走總要飛，道別不可再等你，不管有沒有機(jī)”。濱江新區(qū)的發(fā)展，就如陳奕迅所唱的《歲月如歌》的歌詞一樣，已經(jīng)勢不可擋。自誕生之日起，濱江新區(qū)便被視為江門的城市新核心。濱江新區(qū)這座“未來之城”，距離真正的CBD還有多遠(yuǎn)？

????文/圖 江門日報(bào)記者 李銀換 陸沿任 實(shí)習(xí)生 許麗榆

????居民的煩惱

????2020年，程陽（化名）趁著清盤，以“筍價(jià)”買入了濱江新區(qū)華盛路碧桂園世紀(jì)濱江一套精裝房。2022年，房子交付。她不急不慢地搞裝修，終于在今年入住。

????入住后，程陽遇到的第一個(gè)問題是：不知道去哪里買菜。

????小區(qū)周邊暫時(shí)沒有肉菜市場或大型超市，甚至連一家賣菜的小店也沒有。她只好以一周一次的頻率到海逸城邦附近的超市采購，或者回北新區(qū)舊房子小區(qū)門口的肉菜商店買。她也曾試過在網(wǎng)絡(luò)平臺上買菜，但要第二天才能送來，而且菜的品質(zhì)不是很好，有時(shí)青菜是蔫的，于是她放棄這種買菜方式。

????第二個(gè)問題是：點(diǎn)不到合適的外賣。

????程陽和先生工作忙，以前不常做飯，通常依靠外賣解決晚餐問題。然而，住進(jìn)新房后，程陽發(fā)現(xiàn)只能點(diǎn)到棠下鎮(zhèn)餐飲店的外賣，選擇并不多。

????因?yàn)辄c(diǎn)不到合適的外賣，兩口子只能自己做晚餐，自己做飯就想做得簡單點(diǎn)，再加上周邊靠近體育場，運(yùn)動(dòng)條件很好，就順便減肥了?！霸谛路孔〉倪@幾個(gè)月，我減了好幾公斤?！背剃栒f。

????但這并非長久之計(jì)，在新房住了4個(gè)多月后，程陽和先生選擇“逃離”，又搬回北新區(qū)的舊房子去住了，“等新區(qū)的商業(yè)配套完善些，我們再考慮搬過去住。”

????程陽的心聲，也是眾多居住于此業(yè)主的心聲。

????家住越秀濱江盛悅的陳先生同樣面臨買菜難問題，他只好每天在公司附近的菜市場買完菜再回家?！澳壳盀I江新區(qū)商業(yè)配套不夠完善，生活還不是很方便?！标愊壬f。

????濱江新區(qū)被譽(yù)為江門房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”，已匯集了碧桂園、保利、美的、越秀、粵海、華潤、駿景灣、匯景灣、遠(yuǎn)洋等一眾房企。已建及在建樓盤多達(dá)30多個(gè)，其中，位于華盛路板塊的就有18個(gè)。

????對于一座新城來說，人氣值是發(fā)展基礎(chǔ)，人口分布數(shù)量會(huì)直接影響區(qū)域的基建規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活配套等方面的兌現(xiàn)程度。那么，濱江新區(qū)目前入住情況如何？

????10月8日晚上，記者來到華盛路，用最原始的方法——數(shù)燈，估算已入住人口。據(jù)估算，各個(gè)樓盤亮燈數(shù)量在20至100多戶之間。

????隨著范羅岡小學(xué)華盛校區(qū)、紫茶小學(xué)濱江校區(qū)的啟用，濱江新區(qū)華盛路樓盤入住和裝修的戶數(shù)明顯增多?！拔业男『⒔衲晟闲W(xué)，所以去年底新房交付后，我們就馬上裝修，現(xiàn)在已經(jīng)入住新房了?！弊≡诿赖倪h(yuǎn)洋云著的陳小姐說。

????如何加快推進(jìn)商業(yè)配套，成了居住在濱江新區(qū)的廣大住戶的迫切愿望。

????商戶的無奈

????一邊是住戶煩惱新區(qū)商業(yè)配套不足，帶來生活的不便；另一邊則是新區(qū)商戶吐槽生意難做。

????在濱江新區(qū)一小區(qū)外經(jīng)營一家快餐店的張小姐最近有點(diǎn)愁。

????張小姐兩口子在這里開店已經(jīng)1年多了，主要賣豬腳飯、白切雞飯等快餐，價(jià)格實(shí)惠，一份快餐低至13元。最高峰時(shí)，這里每天有300多人次就餐?，F(xiàn)在，每天就餐縮減至五六十人次。張小姐無奈地表示，再堅(jiān)持幾個(gè)月，如果沒有好轉(zhuǎn)的話，考慮另謀出路。

????社區(qū)商業(yè)，是新區(qū)商業(yè)的重要組成部分。小區(qū)樓下的餐飲店，可以解決不少忙于工作、沒空做飯居民的吃飯問題。然而，張小姐卻表示，前來用餐的大多數(shù)是附近工地工作的工人，極少有居民來吃飯?！叭胱〉木用癫欢?，到樓下消費(fèi)的就更少了。”張小姐說。

????與該餐飲店相隔幾個(gè)鋪位的便利店店主面臨著同樣的煩惱。記者在現(xiàn)場看到，商鋪面積約七八十平方米，但店鋪內(nèi)較昏暗，有的區(qū)域甚至沒開燈，這是店主節(jié)省成本的無奈之舉?！吧獗容^淡，周邊入住的居民太少了。”該店主表示。

????相較于華盛路片區(qū)的“新”，同樣是位于濱江新區(qū)的保利大都會(huì)片區(qū)已發(fā)展了多年，周邊樓盤入住率較高。記者留意到保利大都會(huì)一、二期的樓下商鋪，配套已經(jīng)很齊全，藥店、奶茶店、快餐店、發(fā)廊、超市等一應(yīng)俱全。然而，記者走訪了解到，樓下商鋪的生意也是有人歡喜有人憂，除個(gè)別早餐店、餃子店、便利店生意還不錯(cuò)外，其他快餐店的客流量難言理想，部分商鋪的快餐店甚至換了好幾茬。

????不只是社區(qū)商業(yè)，連一些率先進(jìn)駐濱江新區(qū)的大型超市也表示“業(yè)績不算理想”。濱江新區(qū)某大型超市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)駐濱江新區(qū)以來，總體業(yè)績并不算理想，有時(shí)候即便是節(jié)假日，購物的客流也不算多。他提到，許多住戶有兩套房，新區(qū)一套，老城區(qū)一套，一到周末或者節(jié)假日可能就回舊房子居住，畢竟老城區(qū)配套更全面一些。

????“商業(yè)零售的供求矛盾在城市新區(qū)發(fā)展前期非常普遍?！苯T經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉志堅(jiān)表示，從供給方面看，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)和經(jīng)營剛剛開始，很多商鋪甚至還未租賃出去，不少商家也還在觀望和試探中；從需求方面看，新區(qū)居民入住率不高，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，未能給商家提供較強(qiáng)的購買力和需求預(yù)期?？傮w來說，整個(gè)新區(qū)商業(yè)還不成熟，需要時(shí)間來發(fā)展。

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭同樣認(rèn)為，目前，濱江新區(qū)華盛路片區(qū)基本都是新建樓盤，周邊暫時(shí)缺乏優(yōu)質(zhì)商業(yè)，入住居民相對少，居住氛圍一般。由于居民少，商戶考慮到運(yùn)營成本，一般不會(huì)過早布局新城區(qū)，因此形成惡性循環(huán)。

????“要緩解這種矛盾，首先要加快周邊菜市場的投入運(yùn)營，滿足居民日常基本生活需求，吸引更多已在該片區(qū)購房的居民入住。”張鎮(zhèn)蘭表示，有了人氣，才能逐漸帶動(dòng)片區(qū)的商業(yè)發(fā)展。

????新區(qū)商業(yè)的未來

????大灣區(qū)時(shí)代，是一個(gè)充滿機(jī)遇的時(shí)代，江門的未來讓人期許。而濱江新區(qū)作為江門未來CBD，雖然羽翼未豐，但發(fā)展同樣可期。那么，濱江新區(qū)如何進(jìn)一步完善商業(yè)配套，向江門未來CBD的定位靠攏？

????2021年11月，市商務(wù)局發(fā)布《江門市商業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），對江門將來五年的商業(yè)發(fā)展藍(lán)圖進(jìn)行了勾勒。《規(guī)劃》明確指出目前市內(nèi)商業(yè)綜合體布局存在過于密集的問題，并提出將對全市大型商業(yè)綜合體總量進(jìn)行控制。

????值得注意的是，在控制總量的前提下，《規(guī)劃》卻為江門的其中一個(gè)板塊留了極大的發(fā)展空間。這個(gè)板塊，就是濱江新區(qū)。在《規(guī)劃》中，明確提出濱江新區(qū)可在保利國際廣場的基礎(chǔ)上，結(jié)合濱江新區(qū)規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)程，在中部軌道交通站場片區(qū)和北部可規(guī)劃建設(shè)或預(yù)留建設(shè)1—2個(gè)城市綜合體。

????蓬江區(qū)自然資源局回應(yīng)稱，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，濱江新區(qū)是蓬江區(qū)宜居核心區(qū)域，按照國土空間規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共服務(wù)配套，重點(diǎn)打造江門未來CBD。規(guī)劃功能布局中，商業(yè)用地占比已達(dá)12%，同時(shí)居住用地可同步配套建設(shè)商業(yè)服務(wù)設(shè)施功能，引入高品質(zhì)商業(yè)超市等。目前已規(guī)劃建設(shè)有（含在建）江門體育中心會(huì)展商圈、保利中心商業(yè)綜合體、越秀濱江盛悅商業(yè)綜合體、中鐵建江門總部基地商業(yè)體（“灣區(qū)之眼”商圈）等項(xiàng)目。

????如此的大手筆，讓城市地標(biāo)刷新、商圈煥新之意呼之欲出。

????記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前，保利時(shí)光匯整體規(guī)模已現(xiàn)，5層高的開放型街區(qū)購物中心，主體結(jié)構(gòu)基本建成，而高層公寓仍在建設(shè)中，近日已封頂。保利方面表示，預(yù)計(jì)明年將會(huì)與市民見面。

????“灣區(qū)之眼”主力店正在裝修中，另外項(xiàng)目商業(yè)街、寫字樓和公寓仍在建設(shè)中，正在進(jìn)行外立面裝修。中鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，預(yù)計(jì)近期將開放“灣區(qū)之眼”二樓，年底品牌商家將進(jìn)駐。

????越秀濱江盛悅商業(yè)綜合體，擁有多元化5I國際級商業(yè)規(guī)劃，集辦公、居住、生活、吃喝玩樂于一體，江門首家，也是粵西首家保時(shí)捷中心已進(jìn)駐該項(xiàng)目。

????在錦富匯景灣小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)樓下的商業(yè)配套已經(jīng)日趨完善，從普通超市、生鮮超市、便利店到奶茶店、面包店、藥店、汽車美容店等，可以說一應(yīng)俱全，居民生活越來越方便，一條全新的商業(yè)街也是呼之欲出。

????在肉菜市場方面，粵海壹桂府樓盤配建的肉菜市場已移交給政府，目前該建筑已完成規(guī)劃驗(yàn)收；越秀濱江盛悅配建的肉菜市場也已完成規(guī)劃驗(yàn)收。

????面對濱江新區(qū)商業(yè)的規(guī)劃與兌現(xiàn)之間的落差，劉志堅(jiān)持樂觀態(tài)度。

????劉志堅(jiān)舉例道，以北新區(qū)為例，2003年北新區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖出爐時(shí)，仍有很多地方是農(nóng)田和荒地，后來隨著新城建設(shè)邁入兌現(xiàn)期，各大城建投用，車流過來了，人氣過來了，北新區(qū)的價(jià)值瞬間蛻變；到了2014年，江門大融城、江門萬達(dá)廣場相繼開業(yè)。往后短短幾年時(shí)間，商家陸續(xù)進(jìn)駐，小型商業(yè)街、超市等配套伴隨客流的涌入相繼開業(yè)；2019年，樂盈里商場開業(yè)；2020年，健威廣場開業(yè)，進(jìn)一步完善了北新區(qū)的商業(yè)配套，讓其成為如今當(dāng)之無愧的江門CBD。

????“對于濱江新區(qū)的發(fā)展，我們可以多一點(diǎn)耐心。”劉志堅(jiān)說道。

????專家聲音

????江門經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉志堅(jiān)：

????需要市場和政府“雙輪”驅(qū)動(dòng)

????北新區(qū)從規(guī)劃到完善用了20年左右的時(shí)間，目前濱江新區(qū)才發(fā)展了11年，還需要多點(diǎn)耐心。隨著濱江新區(qū)開發(fā)建設(shè)的不斷推進(jìn)和城市發(fā)展的逐步成熟，商業(yè)發(fā)展也將會(huì)由目前的萌芽期邁向成長期。

????濱江新區(qū)商業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，需要市場和政府“雙輪”驅(qū)動(dòng)、形成合力。一是引入著名咨詢策劃機(jī)構(gòu)或兼具商業(yè)咨詢和運(yùn)營能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)，分類施策，制定新區(qū)商業(yè)發(fā)展各項(xiàng)專項(xiàng)規(guī)劃，明確各類沿街商業(yè)可操作、可落實(shí)、可見效的發(fā)展路徑和具體舉措，精準(zhǔn)配套政策、資金等必要資源；二是根據(jù)新區(qū)商業(yè)發(fā)展需要，重點(diǎn)補(bǔ)充既懂市場、懂商業(yè)，又能決策、善管理的復(fù)合型干部，以專業(yè)力量推進(jìn)新區(qū)商業(yè)持續(xù)興旺。

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭：

????樓盤應(yīng)先完善生活配套

????隨著濱江新區(qū)華盛路片區(qū)住宅項(xiàng)目的逐漸交付，居民更看重的是基本生活配套，如便利店、菜市場、超市等，這都是華盛路片區(qū)目前所欠缺的。建議相關(guān)樓盤首先完善生活配套，保證居民的日常生活需求，提升居住氛圍；其次，周邊的公共交通條件也會(huì)影響商業(yè)配套設(shè)施的發(fā)展，相關(guān)部門可以適當(dāng)增加公交站和班次，方便無交通工具的居民來往，為濱江新區(qū)帶來更多的人流量。