江門高端住宅項目輪番“上陣”，改善型住宅產品供應量提升。
大平層產品滿足市民的改善性住房需求。
????今年7月以來，“支持剛性和改善性住房需求”被中央及地方多次提及。其中，央行表態(tài)，要更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
????江門高端住宅項目輪番“上陣”，改善型住宅產品供應量提升，可以看作是更好地支持改善性住房需求的行動。那么，在產品供應量逐漸增多的背景下，我市改善性住房需求能否進一步釋放？
????文/圖??江門日報記者 李銀換
????高端住宅項目輪番“上陣”
????“綠城濱江·潮聞東方大平層長21米的‘L’型陽臺真讓人心動”“海悅天璽樣板間真的很豪華”……
????8月18日和19日，綠城濱江·潮聞東方、海悅天璽這兩大主打望江的高端住宅項目開放實景樣板間，吸引了不少市民的目光。
????8月19日，記者在綠城濱江·潮聞東方產品發(fā)布會暨實景樣板間開放活動現(xiàn)場看到，現(xiàn)場人聲鼎沸。在發(fā)布會結束后，期盼已久的觀眾客戶走進示范區(qū)，搶先一睹樣板間的真顏。
????其中，建筑面積約287平方米的大平層戶型吸引了眾多購房者的眼球，穿過闊綽玄關區(qū)間之后，整個餐客生活區(qū)間一覽無遺，面積達到118平方米，相當于一套四房戶型，盡顯高端住宅的奢闊與大氣。而更吸引人的是21米長的“L”型陽臺，盡收西江美景。
????活動現(xiàn)場，還發(fā)布了合院的組團名“聽瀾”。作為綠城在江門的首個合院產品，“聽瀾”只有20席，吸納綠城合院精髓，以中央水景輻射整個組團，真正做到了移步異景。
????目光轉移到距離約3公里以外的海悅天璽，在8月18日開放樣板間。海悅天璽將打造約143—290平方米精裝大平層戶型，整個項目都是改善型住宅產品。值得一提的是，海悅天璽采用大金地暖、新風、中央空調等作交付標準，是江門首個引進全屋地暖并配置為交付標準的項目，也是江門首個全屋配置華為智能系統(tǒng)互聯(lián)的項目。精裝交付標準可謂非常高。同時，海悅天璽會所為人所稱贊，面積達4200平方米，定制了集商務、社交、生活、娛樂15+功能區(qū)域，包括棋牌室、KTV、兒童樂園、桌球室、家宴廳、瑜伽室、商務會議廳、MINI電影院、雙茶室等功能區(qū)域。
????從蒲葵之夢·天心直望高爾夫美景的大平層產品，到萬科金域華府的疊墅，到駿景灣濱江譽峰的大平層產品，再到如今的綠城濱江·潮聞東方、海悅天璽，還有已動工的江發(fā)·翡翠觀瀾……近年來，江門的高端住宅項目輪番“上陣”，不斷滿足市民的改善性住房需求。
????剛需、改善型購房者的信心正在恢復
????看到這里，我們不禁疑問：在房地產市場處于深度調整期的當下，房地產開發(fā)商為何熱衷于建造改善型住宅？
????在堅持“房住不炒”的定位下，我市“因城施策”，在多項利好政策推動下釋放積極信號，剛需、改善型購房者的信心正在恢復。
????從政策來看，去年9月底起，我市試點推行以抵押登記變更為主要特點的同行間二手房“帶押過戶”模式，降低二手房交易成本，通過盤活二手房促進一手房去化。
????為支持居民改善住房條件，財政部、國家稅務總局印發(fā)公告明確，2023年底前，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
????2022年8月起，市區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房面積標準調整為“單套住房建筑面積144平方米以下或單套住房套內建筑面積120平方米以下”，支持改善性住房需求。
????給力的房地產政策，正不斷釋放我市改善性住房需求。
????市住建局的數(shù)據(jù)顯示，近年來，我市90—120平方米之間的剛需戶型依然是主流，其中2023年上半年成交占比56%；而120—140平方米，以及140平方米以上的大戶型占比也呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢，其中2023年上半年成交占比合計為28.7%，比2022年全年高出2.7個百分點。
????“房企對項目產品的調整更多是根據(jù)市場反饋做出的動作?！苯T市房地產中介服務行業(yè)協(xié)會會長、裕隆基地產總經理楊東卉分析稱，從市場看，駿景灣濱江譽峰、蒲葵之夢天心、萬科金域華府等有大量改善型住宅的樓盤，在每周網簽排名前十名的榜單中經常上榜，去化表現(xiàn)亮眼。同時，根據(jù)裕隆基地產數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，建筑面積在120平方米或以上的大面積戶型網簽數(shù)非常亮眼，預計2023全年大面積戶型網簽數(shù)會有10%的同比增長。
????改善性住房需求的不斷增加，還表現(xiàn)在房價上，而這也道出了房地產開發(fā)商熱衷于建造改善型住宅的重要原因。
????此前，記者梳理了蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)共19個熱門樓盤同一樓棟同一層樓不同戶型的備案單價（以16樓為例），發(fā)現(xiàn)其中14個戶型建筑面積越大單價越高，只有3個樓盤的小戶型比大戶型單價高。總體而言，120—144平方米大戶型的單價一般會比120平方米以下中小戶型更高。其中，嘉華新都匯的嘉御花園第6棟16樓99.9平方米的戶型單價為13731元/平方米，而130平方米的戶型單價高達15593元/平方米，二者單價相差1862元。
????在美智地產市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭看來，從近幾年的江門房地產市場來看，小戶型產品價格戰(zhàn)激烈，而改善型產品價格堅挺，大戶型單價更高。對于房企來說，要保證利潤的情況下，產品向上升級勢在必行。
????“另外，從項目自身來看，這些改善項目都占據(jù)了較好的地理位置，擁有優(yōu)越的景觀資源，具備打造高端產品的先天條件?！睆堟?zhèn)蘭說道。
????多個項目修改規(guī)劃將小戶型改為大戶型
????自7月以來，房地產調控松綁信號一個接著一個。住建部明確，要大力支持剛需和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善型住宅換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；中央人民銀行表示將繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率……
????一系列的重磅發(fā)聲，傳遞積極信號，支持改善性住房需求勢在必行。
????盡管當前房地產市場處于深度調整期，但一些優(yōu)質改善型房地產項目反而取得了十分亮眼的銷售業(yè)績，這折射出市場的結構性變化和信心。
????根據(jù)五邑樓市智庫數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，位于新會的海悅東晟網簽459套，網簽均價14104元/平方米，排名第三位；位于蓬江區(qū)的駿景灣濱江譽峰網簽371套，網簽均價12410元/平方米，排名第四；位于蓬江區(qū)的蒲葵之夢·天心網簽341套，網簽均價14092元/平方米，排名第六。
????與此同時，除了高端住宅項目接連上場外，今年以來，多個項目修改規(guī)劃，把小戶型改為大戶型。比如，位于濱江新區(qū)華盛路的美的遠洋云著調整了規(guī)劃，調整后該項目戶數(shù)減少25戶，由兩梯四戶調整為兩梯三戶，其中兩戶為建筑面積143平方米的改善型戶型。放眼江門房地產市場，改善型住宅的供應量將有所增多。
????“如今，改善性住房需求成了江門市房地產市場的重要組成部分?！痹趶堟?zhèn)蘭看來，首先，隨著市場上改善產品逐漸增多，部分項目還在新規(guī)劃要求下進行了產品升級，給購房者提供了更多的選擇。其次，宏觀政策的寬松，使得購房成本進一步降低，且優(yōu)質資產的保值能力強，有實力的購房者在此時出手是不錯的時機。
????至于改善型住宅供應量增多，會否降低單價？對此，張鎮(zhèn)蘭認為，未來，改善型住宅價格是否會有所下降，還是要看市場的供求關系。
????基于此，想要進一步釋放住房消費，啟動改善性住房需求人群的消費能力可能是重中之重。
????在江門市房地產行業(yè)協(xié)會會長葉澤權看來，當前，合理釋放改善性住房需求，降低改善性住房需求的置換成本仍有空間。促進改善性住房需求入市，建議落實好首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制和換購住房退稅政策，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利。同時，可考慮放寬“豪宅線”的界限，以更好地滿足改善性住房需求。
