政策“暖風(fēng)”頻吹，激活江門樓市。

在相對(duì)寬松的住房政策支持下，江門房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)向好的局面。

????近期的樓市政策讓人應(yīng)接不暇。

????據(jù)中原房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2023年7月，全國(guó)共計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)政策超72次，為今年政策最為密集的一個(gè)月。

????其中，7月31日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)二十條措施（簡(jiǎn)稱“措施”）。在穩(wěn)定大宗消費(fèi)方面，措施提出，“支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策?！卑炎》肯M(fèi)納入到大宗消費(fèi)的重要位置，足以說(shuō)明房地產(chǎn)消費(fèi)的重要性。

????受疫情、行業(yè)周期性調(diào)整等多重因素疊加影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變局。如今，政策“暖風(fēng)”頻吹，能否吹暖江門房地產(chǎn)市場(chǎng)？

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換

????“暖風(fēng)”頻吹 利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

????連日來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控松綁信號(hào)一個(gè)接著一個(gè)。

????7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。

????7月24日，中共中央政治局會(huì)議指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，應(yīng)當(dāng)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。值得注意的是，中共中央政治局會(huì)議并未提及“房住不炒”，而結(jié)合“供求關(guān)系”的全新定調(diào)，業(yè)內(nèi)直呼重大利好政策將逐步釋放。

????此后，政策調(diào)整的脈絡(luò)愈發(fā)清晰。7月27日，住建部表示，要落實(shí)降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施。

????之后，國(guó)家多部委對(duì)相關(guān)政策內(nèi)容進(jìn)行了重申和強(qiáng)調(diào)。7月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措。

????同日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)二十條措施。在穩(wěn)定大宗消費(fèi)方面，措施提出，支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。

????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，措施的針對(duì)性強(qiáng)，國(guó)家對(duì)激活消費(fèi)的決心很大，通過消費(fèi)的擴(kuò)大來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愿望強(qiáng)烈。此外，把住房消費(fèi)納入到大宗消費(fèi)的重要位置，說(shuō)明房地產(chǎn)消費(fèi)的重要性。而措施再次強(qiáng)調(diào)了支持剛需和改善性住房需求，說(shuō)明各地政策還有很大的改善空間，下半年因城施策將是重點(diǎn)。

????8月1日，央行在2023年下半年工作會(huì)議提出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。其中，“指導(dǎo)商業(yè)銀行”的表述，增添了政策實(shí)操性。央行的加入，也讓業(yè)內(nèi)多方對(duì)政策的快速落地抱有更大希望。

????8月4日，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)議主題是“打好宏觀政策組合拳，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”。房地產(chǎn)無(wú)疑是其中一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容。

????“政策‘暖風(fēng)’不斷吹來(lái)，有助于提振信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，讓剛性和改善性住房需求得到進(jìn)一步釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”張鎮(zhèn)蘭如是說(shuō)道。

????購(gòu)房信心不足 市場(chǎng)需求疲軟

????政策“暖風(fēng)”照拂背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未止跌回升的市場(chǎng)表現(xiàn)。

????國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的2023年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，6月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降。

????江門的情況與全國(guó)的情況相似。市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，共賣出超2.7萬(wàn)套一手住宅，同比增長(zhǎng)18.5%。盡管上半年樓市整體表現(xiàn)不錯(cuò)，但值得注意的是，進(jìn)入6月后，一手住宅成交量有所下滑，6月一手住宅成交2827套，環(huán)比下跌36.6%。而價(jià)格方面同樣出現(xiàn)下調(diào)，6月一手住宅成交價(jià)格為7889元/平方米，環(huán)比下跌0.4%。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求疲軟的原因，更多是在于購(gòu)房者購(gòu)房信心不足。

????居民的收入水平是影響消費(fèi)水平的主要因素之一，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入正在逐步改善。根據(jù)江門市經(jīng)濟(jì)半年報(bào)，上半年，全市居民人均可支配收入20953元，同比增長(zhǎng)5.5%，比一季度加快1.5個(gè)百分點(diǎn)，增速比全省同期高0.6個(gè)百分點(diǎn)。

????在江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉澤權(quán)看來(lái)，受疫情、行業(yè)周期性調(diào)整等多重因素疊加影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變局。在提振購(gòu)房信心方面，他認(rèn)為，在需求端，調(diào)整的方式主要是降低購(gòu)房門檻、增加交易活性。降低房貸利率下降，有利于減輕購(gòu)房者還貸壓力。伴隨著6月央行下調(diào)LPR基準(zhǔn)利率，商業(yè)銀行房貸基準(zhǔn)利率將對(duì)應(yīng)下調(diào)，首套和二套房貸利率有望進(jìn)一步走低。

????在供給端，政策支持的方式主要是保障房企合理的融資需求、做好房企風(fēng)險(xiǎn)管控以及優(yōu)化土地交易制度。6月末，央行和金融監(jiān)管總局延長(zhǎng)了房企兩項(xiàng)重要的融資業(yè)務(wù)期限至2024年底，并提出下一個(gè)階段將保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。

????因城施策 更好滿足購(gòu)房者合理住房需求

????降低首房首付比例及房貸利率是本輪限貸寬松釋放的重要信號(hào)。

????記者梳理發(fā)現(xiàn)，相較于廣州、深圳、北京等大城市，江門的房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松。

????近年來(lái)，我市準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)，因地制宜、精準(zhǔn)施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。

????在首付比例方面，2022年6月，合理確定我市原限購(gòu)區(qū)域住房貸款的最低首付款比例，對(duì)無(wú)房、無(wú)貸款記錄的居民家庭購(gòu)買普通住房最低首付比例由30%調(diào)整為20%。

????在房貸利率方面，經(jīng)廣東市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制審議，我市1月18日起實(shí)施階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。隨著央行公布7月最新LPR，江門部分銀行也跟進(jìn)調(diào)整房貸利率，目前首套房貸利率低至3.6%，二套房貸利率低至4.8%。在全國(guó)范圍來(lái)看，這一房貸利率也處于較低水平。

????為了更好地滿足改善型住房需求，2022年9月底起，我市試點(diǎn)推行以抵押登記變更為主要特點(diǎn)的同行間二手房“帶押過戶”模式，降低二手房交易成本，通過盤活二手房促進(jìn)一手房去化。多家銀行已推出“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

????此外，為支持居民改善住房條件，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)公告明確，2023年底前，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

????在公積金方面，首套房，一個(gè)職工申請(qǐng)最高為30萬(wàn)元，兩個(gè)或以上職工共同申請(qǐng)最高為60萬(wàn)元；第二套房，一個(gè)職工申請(qǐng)最高為25萬(wàn)元，兩個(gè)或以上職工共同申請(qǐng)最高為50萬(wàn)元。職工在我市購(gòu)買全裝修新建商品住房，一個(gè)職工申請(qǐng)，公積金貸款最高額度在我市公積金最高貸款額度的基礎(chǔ)上增加5萬(wàn)元；兩個(gè)職工或以上共同申請(qǐng)，公積金貸款最高額度在我市公積金最高貸款額度的基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元。購(gòu)買首套和第二套自住住房的高層次人才公積金最高貸款額度適度提高。3月29日起，我市還提高購(gòu)買首套自住住房的多子女家庭住房公積金貸款額度、提高購(gòu)買一星級(jí)或以上綠色建筑住宅的住房公積金貸款額度、實(shí)施公積金貸款二手房“帶押過戶”新模式。

????江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉澤權(quán)坦言，近年來(lái)，江門因城施策，房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，房貸利率、首付比例等都處于低位，有利于降低購(gòu)房者的購(gòu)房門檻、減輕購(gòu)房成本。

????未來(lái)走勢(shì) 預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)向好

????在一系列政策“暖風(fēng)”的吹拂下，江門房地產(chǎn)市場(chǎng)將有怎樣的變化？

????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，在一系列新政下，結(jié)合江門房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，我市應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況因城施策，用好政策工具箱，更好滿足市民的合理住房需求。例如，可適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款的優(yōu)化調(diào)整，提高住房建設(shè)的品質(zhì)，也可以加大對(duì)住房租賃、保障性住房建設(shè)等方面的支持力度。根據(jù)實(shí)際情況采取靈活多樣的措施，共同促進(jìn)江門房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

????葉澤權(quán)表示，結(jié)合近幾年江門房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，建議多方合力提升金融支持房地產(chǎn)力度。譬如，落實(shí)好首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制和換購(gòu)住房退稅政策，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利。同時(shí)，可考慮放寬“豪宅線”的界限，以更好滿足改善住房需求。

????葉澤權(quán)認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)政策仍將維持偏暖的主基調(diào)，預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能總體處于弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。在相對(duì)寬松的住房政策支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)向好的局面。在“房住不炒”和“因城施策”的政策背景下，希望我市進(jìn)一步探索有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的政策出臺(tái)，以逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“三穩(wěn)”的目標(biāo)。