????業(yè)主對(duì)原物業(yè)公司服務(wù)不滿意，想更換物業(yè)公司，但小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)，無(wú)法舉行業(yè)主大會(huì)，而開(kāi)發(fā)商手頭仍有在售房屋，那么，開(kāi)發(fā)商能否協(xié)助業(yè)主更換物業(yè)公司？

????近日，記者了解到，位于蓬江區(qū)的灝昌園小區(qū)就有這么一個(gè)案例：業(yè)主們聯(lián)名要求開(kāi)發(fā)商重新選聘物業(yè)公司，最終在開(kāi)發(fā)商的協(xié)助下，灝昌園重新選聘了新物業(yè)公司。

????據(jù)了解，這是江門乃至全國(guó)少見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商協(xié)助業(yè)主重新選聘新物業(yè)公司的案例。其背后有哪些故事？對(duì)此，記者進(jìn)行了采訪。

????江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換 陳祺偉 實(shí)習(xí)生 李金禧

????業(yè)主想更換物業(yè)公司

????灝昌園于2007年開(kāi)始建設(shè)，規(guī)劃786戶，已銷售733戶。在小區(qū)開(kāi)發(fā)初期，開(kāi)發(fā)商作為建設(shè)方當(dāng)時(shí)直接委托江門市溫馨家園物業(yè)管理有限公司為灝昌園提供臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)。

????“原物業(yè)公司近幾年管理不到位，如安保松垮、很少清洗小區(qū)道路及公共區(qū)域、綠化粗放枯萎、電梯等設(shè)備經(jīng)常出現(xiàn)故障、公共設(shè)施損壞等，都沒(méi)有及時(shí)保養(yǎng)及維修，尤其是物業(yè)費(fèi)、公共收益的收支等財(cái)務(wù)狀況更是不透明公開(kāi)?！睒I(yè)主莫小姐和丁先生表示，剛開(kāi)始他們?nèi)约耐飿I(yè)公司能夠整改，并沒(méi)有想到要更換物業(yè)公司，但多年來(lái)每次向原物業(yè)公司反映的問(wèn)題均得不到有效的處理，無(wú)奈之下業(yè)主們才萌生了更換物業(yè)公司的想法。

????對(duì)此，江門市溫馨家園物業(yè)管理有限公司則有不同意見(jiàn)，他們表示，該公司從2007年開(kāi)始為灝昌園小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)已達(dá)15年，服務(wù)期間全體工作人員兢兢業(yè)業(yè)、恪盡職守，得到了小區(qū)大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可與支持。

????“通常來(lái)說(shuō)，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，可以由業(yè)主委員會(huì)解聘并重新聘請(qǐng)新的物業(yè)公司?！苯T資深房地產(chǎn)行業(yè)律師胡偉寧表示，根據(jù)民法典規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人須由業(yè)主共同決定。解聘物業(yè)公司，需經(jīng)專有部分面積及人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加表決，且經(jīng)前述參加者中專有部分面積及人數(shù)占比過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

????然而，灝昌園小區(qū)此前一直沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，客觀上也很難舉行業(yè)主大會(huì)。如何推進(jìn)這項(xiàng)工作，這可難倒了灝昌園的業(yè)主。

????“單靠業(yè)主個(gè)人的力量，想要更換物業(yè)公司基本不可能?！蹦〗阏f(shuō)。

????了解到樓盤目前仍處于在售階段，莫小姐和部分業(yè)主抱著試一試的心態(tài)向開(kāi)發(fā)商——江門市灝昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“灝昌房地產(chǎn)公司”）反映情況。2020年12月3日，業(yè)主們聯(lián)名要求該公司重新選聘物業(yè)公司，切實(shí)提高物業(yè)服務(wù)水平、維護(hù)好小區(qū)品牌。

????“我們是開(kāi)發(fā)方、建設(shè)方，同時(shí)也是大業(yè)主，目前小區(qū)仍有數(shù)十套房屋在售，因?yàn)龍@小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)尚未成立，所以灝昌園小區(qū)仍處于前期物業(yè)管理階段?！睘康禺a(chǎn)公司梁副總經(jīng)理說(shuō)，作為開(kāi)發(fā)方（建設(shè)方），灝昌房地產(chǎn)公司負(fù)有為業(yè)主選好管家、監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)素質(zhì)的社會(huì)責(zé)任，這幾年該公司不斷收到業(yè)主們反映原物業(yè)公司的管理缺位和服務(wù)素質(zhì)等一系列問(wèn)題，也已努力盡到甲方的監(jiān)管責(zé)任，多次督促原物業(yè)公司整改提高，但效果不佳；考慮到分散的業(yè)主個(gè)體難以對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)單位進(jìn)行有效的監(jiān)管，因此，該公司決定承擔(dān)起監(jiān)管和選聘（解聘）前期物業(yè)管理服務(wù)單位的職責(zé)，協(xié)助業(yè)主更換優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司。

????開(kāi)發(fā)商協(xié)助業(yè)主表決

????據(jù)梁副總經(jīng)理、業(yè)主莫女士和丁先生透露，在重新選聘新物業(yè)公司的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主們遇到了不少困難。一年多來(lái)，灝昌房地產(chǎn)公司與業(yè)主們?cè)诟骷?jí)政府及部門的指導(dǎo)下，始終堅(jiān)持以法律為原則、以事實(shí)為依據(jù)、以共情為基礎(chǔ)來(lái)開(kāi)展重新公開(kāi)選聘物業(yè)公司的工作。

????從2021年5月至7月11日，灝昌園小區(qū)就“是否通過(guò)招標(biāo)方式重新公開(kāi)選聘灝昌園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)單位的事項(xiàng)”向全體灝昌園小區(qū)業(yè)主書面征詢意見(jiàn)，當(dāng)時(shí)，小區(qū)共有符合資格業(yè)主723名，投票業(yè)主共509名。

????為保證客觀公正真實(shí)，2021年7月12日，灝昌房地產(chǎn)公司及業(yè)主們邀請(qǐng)江門公證處對(duì)業(yè)主的表決意見(jiàn)票進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)唱票清點(diǎn)并封存。經(jīng)江門公證處統(tǒng)計(jì)，投票業(yè)主共509名，其中業(yè)主同意票417票、不同意票59票、中立意見(jiàn)票33票。

????本次表決中參與表決的業(yè)主人數(shù)及建筑專有部分面積的比例均已達(dá)到?jīng)Q定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人事項(xiàng)的法定標(biāo)準(zhǔn)，表決結(jié)果為決定同意灝昌房地產(chǎn)公司“通過(guò)招投標(biāo)方式重新選聘前期物業(yè)管理服務(wù)單位”。

????新物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)

????根據(jù)業(yè)主的表決意見(jiàn)結(jié)果，灝昌房地產(chǎn)公司于2021年7月18日向江門市溫馨家園物業(yè)管理有限公司發(fā)出了《前期<物業(yè)服務(wù)管理委托合同>終止通知書》。隨后，灝昌房地產(chǎn)公司在結(jié)合業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，依法開(kāi)展通過(guò)全國(guó)公開(kāi)招投標(biāo)方式重新選聘灝昌園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)單位的工作，最終由佛山市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司中標(biāo)。經(jīng)依法公示后，灝昌房地產(chǎn)公司于2021年8月18日與佛山市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)管理委托合同》。

????江門市溫馨家園物業(yè)管理有限公司就此事的合法性提起司法訴訟，其認(rèn)為灝昌房地產(chǎn)公司單方解除與之簽訂的前期《物業(yè)服務(wù)管理委托合同》、終止江門市溫馨家園物業(yè)管理有限公司與業(yè)主之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的行為違法。

????記者從兩級(jí)人民法院的民事判決書看到，該次訴訟中一二審法院均判決支持灝昌房地產(chǎn)公司的部分反訴請(qǐng)求。對(duì)此，江門市溫馨家園物業(yè)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)上述判決結(jié)果仍持有異議，認(rèn)為此次灝昌房地產(chǎn)公司作為投票組織主體、組織形式以及統(tǒng)計(jì)參數(shù)均不符合法律及地方性規(guī)定的要求，且江門市公證處在其出具的《公證書》中明確表示，公證處僅對(duì)意見(jiàn)票現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)，不對(duì)所清點(diǎn)意見(jiàn)票的來(lái)源及真實(shí)性公證。江門市溫馨家園物業(yè)管理有限公司已經(jīng)針對(duì)上述判決向廣東省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，目前廣東省高級(jí)人民法院正在審查階段。

????從籌備重新公開(kāi)選聘物業(yè)公司，到新物業(yè)公司進(jìn)駐，經(jīng)歷了一年多的時(shí)間，今年7月1日，佛山市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)駐灝昌園小區(qū)，為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。梁副總經(jīng)理和受訪業(yè)主表示，新物業(yè)公司面對(duì)原物業(yè)公司在不足12小時(shí)內(nèi)突然通知撤場(chǎng)、物業(yè)管理資料尚未完全移交之下緊急進(jìn)駐小區(qū)，面臨較大困難和壓力，但基本上仍有條不紊，體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)品牌物業(yè)公司的水平和實(shí)力。目前新物業(yè)公司采取先里后外、先急后緩的方法，從業(yè)主安全、環(huán)境養(yǎng)護(hù)、便民基建等方面分階段按計(jì)劃執(zhí)行，極短時(shí)間內(nèi)已使小區(qū)面貌煥然一新。

????業(yè)主們對(duì)新物業(yè)公司進(jìn)駐也充滿期待。業(yè)主丁先生說(shuō)，以前小區(qū)雜草叢生，現(xiàn)在花草樹(shù)木修剪得很好，小區(qū)環(huán)境舒適了許多，希望小區(qū)管理越來(lái)越好，業(yè)主們居住得越來(lái)越舒適。